Kennzahlen
Marktwert, Beleihungswert, Grundsteuerwert: Welche Zahl gilt wann?
Marktwert und Verkehrswert sind dasselbe. Daneben gibt es Beleihungswert, Grundsteuerwert, Versicherungswert und Sachwert. Welcher Wert wofür gilt und warum die Zahlen so weit auseinanderliegen.
Kurzantwort
Marktwert und Verkehrswert sind dasselbe. Paragraf 194 Baugesetzbuch nennt den Marktwert ausdrücklich als Klammerzusatz zum Verkehrswert. Alle anderen Werte, die Ihnen begegnen, also Beleihungswert, Grundsteuerwert, Versicherungswert, Einheitswert oder Sachwert, sind etwas anderes und folgen anderen Regeln mit anderen Zielen.
Wenn drei Stellen Ihnen drei verschiedene Zahlen für dasselbe Haus nennen, liegt das meistens nicht an einem Rechenfehler, sondern daran, dass alle drei eine andere Frage beantworten.
Warum gibt es zwei Wörter für dieselbe Sache?
Der Begriff Verkehrswert stammt aus dem deutschen Recht und steht seit Jahrzehnten im Baugesetzbuch. Der Begriff Market Value kommt aus der internationalen Bewertungspraxis und wird im Deutschen zu Marktwert. Als das europäische Recht Einzug hielt, wurde die Gleichsetzung in Paragraf 194 BauGB in Klammern nachgetragen. Seitdem gilt: Wer Marktwert sagt, meint Verkehrswert.
Praktisch bleibt ein kleiner Unterschied im Sprachgebrauch. Gutachten nach deutschem Recht überschreiben ihr Ergebnis mit "Verkehrswert", Berichte von international tätigen Beratungshäusern und Banken mit "Marktwert".
Die sechs Werte im direkten Vergleich
| Wert | Wer nutzt ihn | Rechtsgrundlage | Verhältnis zum Marktwert |
|---|---|---|---|
| Marktwert bzw. Verkehrswert | Verkäufer, Käufer, Gerichte, Sachverständige | Paragraf 194 BauGB | Referenz |
| Beleihungswert | Banken bei der Kreditvergabe | Pfandbriefgesetz, Beleihungswertermittlungsverordnung | darf den Marktwert nicht übersteigen, liegt praktisch darunter |
| Grundsteuerwert | Finanzamt für die Grundsteuer | Bewertungsgesetz, seit 1. Januar 2025 | eigene Systematik, kein Verkaufswert |
| Grundbesitzwert | Finanzamt bei Erbschaft und Schenkung | Bewertungsgesetz | orientiert sich am gemeinen Wert, oft grob |
| Versicherungswert | Gebäudeversicherung | Versicherungsvertrag | nur Gebäude, ohne Grundstück |
| Sachwert und Ertragswert | Sachverständige | ImmoWertV | Zwischenergebnisse auf dem Weg zum Marktwert |
Der Beleihungswert im Detail
Der häufigste Konflikt entsteht mit der Bank. Die Beleihungswertermittlungsverordnung definiert den Beleihungswert in Paragraf 3 als den Wert, der unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.
Drei Konsequenzen ergeben sich daraus:
- Die Bank rechnet den Boom heraus. Ein Preisanstieg der letzten zwei Jahre schlägt nicht voll durch, weil er vorübergehend sein könnte.
- Die Bank rechnet langfristig. Maßstab ist nicht der heutige Markt, sondern die gesamte Kreditlaufzeit von oft 20 bis 30 Jahren.
- Der Beleihungswert darf den Marktwert nicht übersteigen. Er ist die vorsichtige Untergrenze, nie die optimistische Obergrenze.
Wenn Ihr Makler 520.000 Euro nennt und die Bank 450.000 Euro ansetzt, ist keiner der beiden falsch. Der Makler schätzt den erzielbaren Preis heute, die Bank die Sicherheit über 25 Jahre.
Der Grundsteuerwert seit 2025
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die alte Grundsteuer auf Basis von Einheitswerten aus 1964 (West) und 1935 (Ost) verfassungswidrig ist. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb die reformierte Grundsteuer. Der Einheitswert ist für die Grundsteuer Geschichte, an seine Stelle tritt der Grundsteuerwert.
Die Rechenkette lautet:
Grundsteuerwert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer
Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum 0,31 Promille, für andere Grundstücke 0,34 Promille. Mehrere Bundesländer nutzen abweichende Landesmodelle, etwa flächenbezogene Verfahren ohne Wertbezug.
Für Sie als Eigentümer heißt das: Aus dem Grundsteuerbescheid lässt sich kein Verkaufspreis ableiten. Wer aus dem Grundsteuerwert auf den Marktwert schließt, rechnet regelmäßig um mehr als die Hälfte daneben.
Was bedeutet "gewöhnlicher Geschäftsverkehr"?
Der Marktwert setzt einen normalen Markt voraus. Vier Bedingungen gehören dazu:
- Freier Verkauf ohne Zwang oder Notlage einer Partei
- Übliche Vermarktungsdauer, in Deutschland je nach Objekt und Lage drei bis zwölf Monate
- Kenntnis und Verstand beider Parteien, also kein Übervorteilen
- Keine persönlichen Sonderbeziehungen, also kein Verkauf an Familienangehörige unter Marktpreis
Fällt eine dieser Bedingungen weg, ist der erzielte Preis kein Marktwert. Aus diesem Grund bereinigen die Gutachterausschüsse ihre Kaufpreissammlungen um Verwandtenkäufe und Zwangsversteigerungen, bevor sie daraus Bodenrichtwerte ableiten.
So erkennen Sie, mit welchem Wert Sie es zu tun haben
Prüfen Sie jede Zahl, die Ihnen genannt wird, an diesen fünf Fragen:
- Wer hat sie erstellt? Bank, Finanzamt, Makler, Sachverständiger oder ein Rechner im Internet?
- Welcher Stichtag gilt? Ohne Stichtag ist eine Wertaussage wertlos.
- Welches Verfahren wurde verwendet? Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert, und warum dieses?
- Ist es eine Zahl oder eine Spanne? Eine einzelne Zahl aus einem Onlinerechner täuscht Genauigkeit vor.
- Wofür wurde sie erstellt? Kreditsicherung, Besteuerung, Versicherung oder Verkauf führen zu unterschiedlichen Ergebnissen.
Erst wenn Sie diese fünf Antworten haben, können Sie zwei Zahlen sinnvoll miteinander vergleichen.
Rechenbeispiel: eine Immobilie, fünf Zahlen
Einfamilienhaus, Baujahr 1994, 140 Quadratmeter Wohnfläche, 520 Quadratmeter Grundstück, mittlere Lage in einer mittelgroßen Stadt. Die Zahlen sind ein Beispiel zur Veranschaulichung der Größenordnungen, keine Marktaussage für ein konkretes Objekt.
| Wertart | Beispielhafte Größenordnung | Warum so |
|---|---|---|
| Angebotspreis im Inserat | 469.000 Euro | mit Verhandlungspuffer kalkuliert |
| Marktwert bzw. Verkehrswert | rund 430.000 Euro | erwarteter Preis bei normalem Verkauf |
| Beleihungswert der Bank | rund 370.000 Euro | vorsichtig, ohne konjunkturelle Spitze |
| Versicherungswert des Gebäudes | gleitender Neuwert, ohne Grundstück | Wiederaufbaukosten, unabhängig von der Lage |
| Grundsteuerwert | eigene steuerliche Größe | folgt dem Bewertungsgesetz, nicht dem Markt |
Die Spreizung zwischen Angebotspreis und Beleihungswert beträgt in diesem Beispiel rund 100.000 Euro. Genau daran scheitern Finanzierungen, wenn Käufer davon ausgehen, die Bank werde schon den Kaufpreis finanzieren.
Was unsere Schätzung liefert
Die kostenlose Hauswert-Schätzung zielt auf den Marktwert, also den realistisch erzielbaren Verkaufspreis. Sie zeigt bewusst eine Spanne, weil eine Onlineschätzung ohne Besichtigung den Zustand des Gebäudes nicht kennt. Sie ist kein Verkehrswertgutachten und nicht für Erbschaft, Scheidung, Kredit oder Steuerverfahren geeignet.
Mehr zur rechtlichen Definition steht unter Verkehrswert nach Paragraf 194 BauGB, mehr zu den Gutachtenarten unter Wertgutachten.
Quellen und Stand
- Baugesetzbuch (BauGB), Paragraf 194
- Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV), Paragraf 3, sowie Pfandbriefgesetz, Paragraf 16
- Grundsteuerreform, erste Hauptfeststellung mit Wirkung zum 1. Januar 2025, Steuermesszahlen im Bundesmodell 0,31 und 0,34 Promille
- Bundesverfassungsgericht, Entscheidung von 2018 zur Verfassungswidrigkeit der alten Einheitsbewertung
Stand: September 2026.
Häufige Fragen
- Ist Marktwert dasselbe wie Verkehrswert?
- Ja. Paragraf 194 Baugesetzbuch setzt beide Begriffe ausdrücklich gleich, der Gesetzestext nennt den Marktwert in Klammern hinter dem Verkehrswert. Verkehrswert ist der deutsche Rechtsbegriff, Marktwert die international übliche Bezeichnung für dieselbe Größe.
- Warum nennt meine Bank einen niedrigeren Wert als der Makler?
- Weil die Bank den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ermittelt, nicht den Marktwert. Der Beleihungswert ist bewusst vorsichtig angesetzt, klammert konjunkturelle Schwankungen und spekulative Elemente aus und darf den Marktwert nicht übersteigen. In der Praxis liegt er darunter.
- Ist der Grundsteuerwert mein Immobilienwert?
- Nein. Der Grundsteuerwert ist eine rein steuerliche Rechengröße, die seit dem 1. Januar 2025 den alten Einheitswert ersetzt. Er dient ausschließlich dazu, über den Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz der Gemeinde die Grundsteuer zu berechnen. Für einen Verkauf sagt er nichts aus.
- Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Sachwert?
- Der Marktwert ist ein Wertbegriff, also das Ziel der Bewertung. Der Sachwert ist ein Verfahren, also ein Rechenweg dorthin. Am Ende des Sachwertverfahrens steht ein vorläufiger Sachwert, der erst durch den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt angepasst wird und dann als Marktwert gelten kann.
- Welchen Wert brauche ich für das Finanzamt bei einer Erbschaft?
- Für Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz, der sich am gemeinen Wert orientiert. Wer nachweisen kann, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger liegt, kann diesen mit einem Gutachten geltend machen. Das lohnt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten.
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