Kennzahlen
Verkehrswert einer Immobilie: Definition und Bedeutung
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Sache zu erzielen wäre.
Definition nach Gesetz
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert in § 194 Baugesetzbuch (BauGB):
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Vereinfacht: Der Preis, den Sie bei einem Verkauf unter normalen Bedingungen erwarten können. Nicht der Wunschpreis, nicht der Höchstpreis bei einer Notlage des Käufers, sondern der typische Marktpreis.
Verkehrswert vs. andere Werte
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Verkehrswert / Marktwert | Realistischer Verkaufspreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr |
| Beleihungswert | Für die Bank: konservativer Wert, oft 70 bis 80 Prozent des Verkehrswerts |
| Versicherungswert | Wiederbeschaffungswert bei Schaden, ohne Bodenwert |
| Einheitswert | Steuerlicher Wert für Grundsteuer, deutlich unter Verkehrswert |
| Angebotspreis | Was der Verkäufer fordert, oft 5 bis 15 Prozent über Verkehrswert |
Wer ermittelt den Verkehrswert?
Drei Stufen je nach Genauigkeit und Rechtsverbindlichkeit:
- Online-Schätzung (kostenlos, keine Rechtsverbindlichkeit)
- Eine Spanne, basierend auf Bodenrichtwert und Marktdaten
- Geeignet als erste Orientierung
- Nicht geeignet für Behörden, Banken, Gerichte
- Maklergutachten (200 bis 800 Euro, eingeschränkte Rechtsverbindlichkeit)
- Vor-Ort-Termin, schriftliches Kurzgutachten
- Für Verkaufsvorbereitung sinnvoll
- Verkehrswertgutachten von öffentlich bestelltem Sachverständigen (1.500 bis 4.000 Euro, voll rechtsverbindlich)
- Ausführliches Gutachten nach ImmoWertV
- Notwendig für Erbschaft, Scheidung, Kreditfinanzierung großer Summen, Behördenverfahren
Wann brauchen Sie welche Stufe?
| Anlass | Empfohlene Stufe |
|---|---|
| Erste Idee zum Verkaufspreis | Online-Schätzung |
| Maklerwahl, Inseratsvorbereitung | Online + Maklergutachten |
| Hausverkauf an Privat | Maklergutachten |
| Erbauseinandersetzung | Sachverständigen-Gutachten |
| Scheidungsausgleich | Sachverständigen-Gutachten |
| Bankkredit größer 500.000 € | Sachverständigen-Gutachten |
| Steuerstreit | Sachverständigen-Gutachten |
Was unsere Bewertung leistet
Unsere kostenlose Bewertung ist eine Online-Schätzung: Sie liefert eine Preisspanne aus Bodenrichtwert plus Sachwertverfahren plus regionalem Markttrend. Sie ist als erste Orientierung gedacht, nicht als Gutachten.
Für rechtsverbindliche Zwecke (Erbschaft, Scheidung, große Kredite) brauchen Sie immer ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen.
Häufige Fragen
- Ist Verkehrswert dasselbe wie Marktwert?
- Ja. Der deutsche Begriff Verkehrswert (§ 194 BauGB) und der internationale Begriff Marktwert (Market Value) bezeichnen dasselbe Konzept.
- Wer ermittelt den Verkehrswert verbindlich?
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie die Gutachterausschüsse der Länder. Ein verbindliches Verkehrswertgutachten kostet meist zwischen 1.500 und 4.000 Euro.
- Reicht eine Online-Bewertung?
- Für eine erste Orientierung ja. Für rechtsverbindliche Zwecke (Erbschaft, Scheidung, Kreditfinanzierung) braucht es ein Sachverständigen-Gutachten.
Verwandte Artikel
Bodenrichtwert: Was er ist und wie er Ihren Hauswert beeinflusst
Der Bodenrichtwert ist der amtlich festgestellte durchschnittliche Lagewert für unbebauten Boden. Er bildet die Grundlage jeder seriösen Immobilienbewertung in Deutschland.
Vergleichswertverfahren: Hauswert aus tatsächlichen Kaufpreisen
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Hauswert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Es ist die häufigste Methode bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern.
Sachwertverfahren: Wenn der Bauwert zählt
Das Sachwertverfahren ermittelt den Hauswert aus Bodenwert plus Gebäudeherstellungskosten minus Alterswertminderung. Standard bei Einfamilienhäusern und Spezialimmobilien.
Lokale Bewertung
Hauswert in Ihrer Stadt ermitteln
Kostenlose Online-Schätzung mit lokalen Marktdaten und persönlicher Vor-Ort-Einschätzung durch einen Partner-Makler aus Ihrer Region.