Regionale Bewertung
Hauswert ermitteln in Hamburg
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Hauswert jetzt schätzenHamburg ist ein Markt, in dem Wasser fast immer der wichtigste einzelne Lagefaktor ist. Alster, Elbe, Kanäle und Fleete strukturieren die Stadt und die Preise. Dazu kommt eine Besonderheit, die viele Eigentümer überrascht: Hamburg weist Bodenrichtwerte in zwei verschiedenen Bezugsgrößen aus, was den Vergleich von Zahlen aus dem Internet erschwert.
Was den Hamburger Markt besonders macht
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg veröffentlicht Bodenrichtwerte für den Geschosswohnungsbau sowohl je Quadratmeter Grundstücksfläche als auch je Quadratmeter Wohnfläche bei ortstypischer Geschossflächenzahl. Wer zwei Zahlen aus unterschiedlichen Quellen vergleicht, vergleicht deshalb häufig zwei verschiedene Dinge. Rechtlich prägend ist außerdem, dass Hamburg die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen per Verordnung verlängert hat. Wer ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf aufteilen möchte, muss das berücksichtigen. Städtebauliche Erhaltungsverordnungen nach Paragraf 172 Baugesetzbuch schützen zusätzlich in mehreren Quartieren das Erscheinungsbild.
Gebäudebestand in Hamburg
Prägend für Hamburg sind vier Bestandstypen. Erstens die Gründerzeit- und Jugendstilbauten um 1900 in den Alsterlagen und den westlichen Stadtteilen, oft mit den typischen Klinkerfassaden. Zweitens der Backsteinwohnungsbau der zwanziger Jahre, für den Oberbaudirektor Fritz Schumacher steht und dessen bedeutendstes Beispiel die Jarrestadt in Winterhude ist. Drittens der Wiederaufbau nach den Zerstörungen des Zweiten Weltkriegs, der ganze Stadtteile im Osten und Süden neu formte. Viertens der Neubau der letzten zwanzig Jahre, allen voran die HafenCity als eines der größten innerstädtischen Stadtentwicklungsprojekte Europas. Zwischen diesen Typen liegen nicht nur Baujahre, sondern völlig unterschiedliche Instandhaltungs- und Kostenstrukturen.
Stadtteile in Hamburg
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- EppendorfBürgerliches Altbauviertel an Isebekkanal und Alster mit dem UKE als Ankerpunkt.
- HafenCityReiner Neubaustadtteil auf Warften, ohne jeden Altbau und mit eigenen Kostenstrukturen.
- WinterhudeStadtpark, Kanäle und mit der Jarrestadt ein fast vollständig denkmalgeschütztes Quartier.
Bewertet werden natürlich alle Lagen in Hamburg, auch Altstadt, Barmbek, Bergedorf, Harvestehude, Neustadt, Rotherbaum, St. Georg. Ein eigenes Lageprofil haben wir dafür noch nicht geschrieben. Für die Bewertung spielt das keine Rolle: Sie hängt an Ihrer konkreten Adresse, nicht am Stadtteil-Durchschnitt.
Weitere Lagen in Hamburg
Alsterlagen und westliche Stadtteile: Harvestehude und Rotherbaum
Harvestehude und Rotherbaum liegen westlich der Außenalster und gehören zu den teuersten Wohnlagen der Stadt. Prägend sind großbürgerliche Stadthäuser und Villen aus der Zeit um 1900, viele davon heute in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder als Kanzlei- und Praxisflächen genutzt. In Rotherbaum kommt die Nähe zur Universität Hamburg dazu, was den Anteil kleinerer, gut vermietbarer Wohnungen erhöht. Für die Bewertung zählt hier vor allem die Entfernung zur Alster und die Frage, ob eine Wohnung in einem ungeteilten Haus oder in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft liegt.
Zentrale Lagen: Altstadt, Neustadt und Sankt Georg
Altstadt und Neustadt bilden das historische Zentrum zwischen Binnenalster, Elbe und Wallanlagen. Der Wohnanteil ist gering, dafür gibt es hochwertige Wohnlagen an den Fleeten und am Alsterfleet sowie umgenutzte Kontorhäuser. Sankt Georg östlich des Hauptbahnhofs ist kleinteiliger, mit erhaltenen Gründerzeitzeilen an der Koppel und an der Langen Reihe sowie Lagen am Alsteranleger. In allen drei Stadtteilen sind Lärm, Nachtleben und Besucherverkehr reale Bewertungsfaktoren, die sich zwischen zwei Straßen deutlich unterscheiden können.
Östliche und südöstliche Lagen: Barmbek und Bergedorf
Barmbek ist von Wohnungsbau der zwanziger Jahre und vom Wiederaufbau nach dem Krieg geprägt, ergänzt durch Neubau auf früheren Industrieflächen. Die Lage an mehreren Schnellbahnlinien macht den Stadtteil für Käufer mit mittlerem Budget attraktiv. Bergedorf liegt deutlich weiter südöstlich und ist ein eigener Ortskern mit historischem Schloss, kleinteiliger Bebauung und einem hohen Anteil an Einfamilien- und Reihenhäusern, wie es ihn in der inneren Stadt nicht gibt. Wer dort verkauft, verkauft häufiger ein Haus mit Grundstück als eine Etagenwohnung, und damit gelten andere Bewertungsregeln.
Hinweise für den Verkauf in Hamburg
Wasserlage konkret angeben
Alster, Elbe und Kanäle sind in Hamburg messbare Wertfaktoren. Entscheidend ist nicht nur die Nähe, sondern ob der Blick aus den Haupträumen besteht und ob er dauerhaft gesichert ist. Eine Angabe in Gehminuten ist überprüfbar und wirkt glaubwürdiger als eine allgemeine Formulierung.
Bei Bodenrichtwerten auf die Bezugsgröße achten
Prüfen Sie bei jeder Zahl, ob sie sich auf Quadratmeter Grundstücksfläche oder auf Quadratmeter Wohnfläche bezieht. Andernfalls entsteht ein Faktor, der die Erwartung völlig verzerrt.
Denkmalschutz früh klären
In Quartieren wie der Jarrestadt und in der Speicherstadt, die seit 2015 gemeinsam mit dem Kontorhausviertel zum UNESCO-Welterbe gehört, gelten Auflagen für Fenster, Fassade und Dach. Eine schriftliche Auskunft des Denkmalschutzamts vor der Vermarktung schafft Sicherheit auf beiden Seiten.
Häufige Fragen zur Bewertung in Hamburg
- Warum finde ich für Hamburg so unterschiedliche Bodenrichtwerte?
- Weil Hamburg für den Geschosswohnungsbau zwei Bezugsgrößen veröffentlicht: Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche und Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei ortstypischer Geschossflächenzahl. Beide Zahlen sind korrekt, beschreiben aber Verschiedenes. Prüfen Sie bei jeder Quelle, welche Größe gemeint ist, bevor Sie daraus eine Erwartung ableiten.
- Wie stark wirkt sich Wasserlage auf den Preis aus?
- Sehr stark, aber sehr unterschiedlich. Ein frontaler Alsterblick aus dem Wohnzimmer ist etwas anderes als eine Wohnung zwei Straßen von einem Kanal entfernt. Relevant sind Blickachse, Geschoss, Dauerhaftigkeit des Blicks und ob eine Freifläche zum Wasser orientiert ist. Das lässt sich nur vor Ort beurteilen.
- Ich möchte mein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen. Geht das in Hamburg?
- Nur mit Genehmigung. Hamburg hat die Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen per Verordnung verlängert. Klären Sie das vor der Vermarktung, weil es über den gesamten Verkaufsweg entscheidet. Für bereits bestehende Eigentumswohnungen ändert sich dadurch nichts.
Quellen zu Hamburg
- Immobilienmarktbericht Hamburg, Gutachterausschuss für Grundstückswerte (Stand: Ausgabe 2025, Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2025)
- Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg zur Umwandlungsverordnung (Stand: Senatsbeschluss zur Verlängerung der Genehmigungspflicht)
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