Kennzahlen
Bodenrichtwert: Was er ist und wie er Ihren Hauswert beeinflusst
Der Bodenrichtwert ist der amtlich festgestellte durchschnittliche Lagewert für unbebauten Boden. Er bildet die Grundlage jeder seriösen Immobilienbewertung in Deutschland.
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für den Quadratmeter unbebauten Bodens in einer Bodenrichtwertzone. Er wird von den Gutachterausschüssen der Länder ermittelt, die alle notariell beurkundeten Kaufverträge auswerten.
Das macht ihn zur wichtigsten objektiven Größe bei der Immobilienbewertung. Er ist nicht spekulativ und nicht durch Angebotspreise beeinflusst, sondern bildet ab, was tatsächlich bezahlt wurde.
Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Pro Bodenrichtwertzone (oft mehrere Straßenzüge) ermittelt der Gutachterausschuss:
- Sammeln aller Kaufverträge im Beobachtungszeitraum (meist die letzten ein bis zwei Jahre)
- Bereinigen um Sonderfälle (Verwandtenkäufe, Zwangsversteigerungen)
- Normieren auf ein typisches Grundstück der Zone (Standardgrundstück)
- Mittelwert pro Quadratmeter ermitteln
Das Ergebnis ist eine Zahl in Euro pro Quadratmeter, gültig für die gesamte Zone.
Beispiel
Eine typische Wohnlage in München-Schwabing:
| Komponente | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert 2024 | 4.200 €/m² |
| Grundstücksgröße | 250 m² |
| Bodenwert (rechnerisch) | 1.050.000 € |
Bei einem freistehenden Einfamilienhaus auf diesem Grundstück macht der Bodenwert oft mehr als die Hälfte des gesamten Verkehrswerts aus. Bei sehr alten Gebäuden, die abgerissen würden, kann er sogar 100 Prozent erreichen.
Bodenrichtwert ist nicht Verkehrswert
Wichtig: Der Bodenrichtwert allein ist nicht der Wert Ihrer Immobilie. Er ist der Wert des unbebauten Bodens. Der Verkehrswert kommt erst durch:
- Den Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, ggf. korrigiert)
- Plus Gebäudewert (Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren)
- Plus oder minus Lage- und Zustands-Korrekturen
- Plus oder minus regionale Markttrend-Anpassungen
Diese Faktoren prüft unser Partner-Makler bei der persönlichen Vor-Ort-Einschätzung.
Korrekturfaktoren
Selten passt das Standardgrundstück der Zone exakt zu Ihrer Lage. Üblich sind Korrekturen für:
- Geschossflächenzahl (GFZ) abweichend vom Zonenstandard
- Eckgrundstück (oft 5 bis 10 Prozent Aufschlag)
- Hinterliegergrundstück (oft 20 bis 30 Prozent Abschlag)
- Erschließungszustand (Anliegerbeiträge, Versorgungsanschlüsse)
- Baulasten oder Wegerechte
- Bodenbeschaffenheit (Hanglage, Altlasten)
Wo den Bodenrichtwert nachschlagen?
- BORIS-D (bundesweit, kostenlos): bodenrichtwerte-boris.de
- Länderportale (oft mit mehr Detail): zum Beispiel BORIS-Berlin, BORIS-NRW
- Gutachterausschuss-Berichte (PDF, jährlich/zweijährlich)
Alle drei Quellen sind kostenfrei. MeinHauswert24 nutzt die offiziellen Bodenrichtwerte direkt aus diesen Quellen.
Tipp für Eigentümer
Wenn Ihre Immobilie sehr alt ist (Baujahr vor 1960, Sanierungsstau), liegt der Verkehrswert oft nahe am reinen Bodenwert. Dann lohnt es sich zu prüfen, ob ein Verkauf des Grundstücks nach Abriss höher ausfallen könnte als der Verkauf des bestehenden Hauses.
Bei gut erhaltenen Häusern dagegen liegt der Verkehrswert deutlich über dem reinen Bodenwert. Wie hoch genau, zeigt unsere kostenlose Bewertung.
Häufige Fragen
- Wer legt den Bodenrichtwert fest?
- Die Gutachterausschüsse der Bundesländer und Kommunen. Sie werten alle notariell beurkundeten Kaufverträge aus und ermitteln daraus durchschnittliche Lagewerte.
- Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse?
- Im bundesweiten Portal BORIS-D oder den länderspezifischen Boris-Portalen. Die Daten sind kostenlos und unter Datenlizenz Deutschland frei verwendbar.
- Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
- Mindestens alle zwei Jahre, in größeren Städten meist jährlich. Stichtag ist der 1. Januar.
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