Lage
Bodenrichtwert: kostenlos abfragen und richtig umrechnen
Der Bodenrichtwert ist der amtliche durchschnittliche Lagewert für den Quadratmeter Boden. Wo Sie ihn kostenlos abrufen, was das Bodenrichtwertgrundstück damit zu tun hat und wie Sie ihn auf Ihr Grundstück umrechnen.
Kurzantwort
Der Bodenrichtwert ist der amtliche durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet, zum Stichtag 1. Januar festgestellt und ist öffentlich abrufbar. Er ist der Ausgangspunkt jeder seriösen Bewertung, aber noch nicht der Wert Ihres Grundstücks.
Wie entsteht ein Bodenrichtwert?
Grundlage ist die Kaufpreissammlung nach Paragraf 195 Baugesetzbuch. Jeder Notar muss eine Abschrift jedes Kaufvertrags an den zuständigen Gutachterausschuss senden. Daraus wird in vier Schritten ein Bodenrichtwert:
- Sammeln. Alle Kauffälle der Zone im Beobachtungszeitraum werden erfasst.
- Bereinigen. Verwandtenverkäufe, Zwangsversteigerungen und andere ungewöhnliche Fälle fallen heraus, weil sie keinen gewöhnlichen Geschäftsverkehr abbilden.
- Normieren. Die verbleibenden Fälle werden rechnerisch auf ein einheitliches Bodenrichtwertgrundstück umgerechnet, also ein gedachtes Standardgrundstück der Zone.
- Mitteln und veröffentlichen. Das Ergebnis ist ein Wert in Euro je Quadratmeter für die gesamte Zone.
Paragraf 196 Baugesetzbuch verlangt, die Bodenrichtwerte mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres zu ermitteln und zu veröffentlichen. Außerdem kann jedermann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft verlangen.
Was ist das Bodenrichtwertgrundstück?
Das ist der Punkt, an dem die meisten Eigentümer falsch rechnen. Der veröffentlichte Wert gilt nicht für Ihr Grundstück, sondern für ein fiktives Standardgrundstück mit definierten Merkmalen. Anlage 5 der Immobilienwertermittlungsverordnung listet diese Merkmale auf. In der Praxis stehen sie in der Legende der Bodenrichtwertkarte, meist als knappe Zeichenkette.
Typische Angaben und ihre Bedeutung:
| Angabe | Bedeutung |
|---|---|
| W | Entwicklungszustand: Wohnbaufläche, baureifes Land |
| MI, GE | gemischte Baufläche, Gewerbe |
| ebf | erschließungsbeitragsfrei, Beiträge sind bezahlt |
| ebp | erschließungsbeitragspflichtig, Beiträge kommen noch |
| GFZ 0,6 | Geschossflächenzahl des Standardgrundstücks |
| 700 | Fläche des Standardgrundstücks in Quadratmetern |
| 25 | Grundstückstiefe des Standardgrundstücks in Metern |
Wenn Ihr Grundstück 380 Quadratmeter hat und das Standardgrundstück 700, ist der Quadratmeterwert für Ihr Grundstück in aller Regel höher, nicht gleich. Kleine Grundstücke kosten je Quadratmeter meist mehr, weil die Baurechtsausnutzung besser ist.
Wie rechnet man richtig um?
Paragraf 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung nennt das Ergebnis den objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert. Die Anpassung erfolgt mit den Umrechnungskoeffizienten, die der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Typische Anpassungsgründe:
| Abweichung | Typische Richtung |
|---|---|
| Grundstück deutlich kleiner als Standard | Zuschlag je Quadratmeter |
| Grundstück deutlich größer als Standard | Abschlag je Quadratmeter |
| Abweichende Geschossflächenzahl | Zuschlag oder Abschlag, je nach Richtung |
| Eckgrundstück | meist Zuschlag |
| Hinterliegergrundstück ohne eigene Straßenfront | deutlicher Abschlag |
| Hanglage oder ungünstiger Zuschnitt | Abschlag |
| Erschließungsbeiträge noch offen | Abschlag in Höhe der zu erwartenden Beiträge |
| Baulast, Wegerecht, Leitungsrecht | Abschlag |
| Altlastenverdacht | Abschlag, im Zweifel Gutachten nötig |
Für die Größenanpassung gibt es keine bundesweit gültige Formel. Die Koeffizienten unterscheiden sich von Gutachterausschuss zu Gutachterausschuss, und genau deshalb steht in jedem Grundstücksmarktbericht eine eigene Tabelle.
Rechenbeispiel
Grundstück mit 380 Quadratmetern in einer Zone mit Bodenrichtwert 350 Euro je Quadratmeter, Standardgrundstück 700 Quadratmeter, erschließungsbeitragsfrei. Die Werte dienen der Veranschaulichung des Rechenwegs.
| Position | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert der Zone | 350 Euro je m² |
| Umrechnungskoeffizient für 380 statt 700 m² | 1,12 |
| Angepasster Bodenrichtwert | 392 Euro je m² |
| Grundstücksfläche | 380 m² |
| Bodenwert vor Besonderheiten | 148.960 Euro |
| Abschlag für Leitungsrecht im hinteren Drittel | minus 6.000 Euro |
| Bodenwert | rund 143.000 Euro |
Die naive Rechnung 380 mal 350 hätte 133.000 Euro ergeben. Die Differenz von rund 10.000 Euro entsteht allein durch die Größenanpassung.
Wie groß ist der Bodenanteil am Hauswert?
Das hängt fast vollständig von der Region ab. Eine grobe Orientierung:
| Lage | Typischer Anteil des Bodenwerts am Gesamtwert |
|---|---|
| Teure Großstadtlage | oft mehr als die Hälfte |
| Mittelgroße Stadt, gute Lage | rund ein Drittel bis die Hälfte |
| Ländlicher Raum mit stabiler Nachfrage | rund ein Viertel bis ein Drittel |
| Strukturschwache Region | häufig unter einem Fünftel |
Daraus folgt eine praktische Regel: Je teurer die Lage, desto weniger wirkt sich der bauliche Zustand des Hauses prozentual aus. In einer teuren Großstadtlage kauft der Erwerber überwiegend das Grundstück. In strukturschwachen Regionen kauft er überwiegend das Gebäude, und dessen Zustand entscheidet.
Wann der Verkehrswert nahe am Bodenwert liegt
Bei sehr alten, unsanierten Häusern nähert sich der erzielbare Preis dem reinen Bodenwert an, teilweise sogar abzüglich der Abrisskosten. Anzeichen dafür:
- Baujahr vor 1960 ohne dokumentierte Modernisierung
- mehrere Kerngewerke gleichzeitig überfällig, etwa Dach, Heizung, Elektrik und Fenster
- Grundriss, der heutigen Erwartungen nicht entspricht, etwa ohne Bad im Obergeschoss
- Schadstoffverdacht, etwa Asbestzementplatten oder alte Mineralwolle
In diesen Fällen lohnt der Vergleich: Was brächte das Grundstück als Baugrundstück, abzüglich Abriss? Liegt diese Zahl über dem Angebot für das Haus, ist die Verkaufsstrategie eine andere. Mehr dazu unter Baujahr und Alterswertminderung.
Wo Sie den Bodenrichtwert abrufen
- BORIS-D, das bundesweite Portal der Arbeitsgemeinschaft der Gutachterausschüsse, mit Kartendarstellung für alle Bundesländer.
- Landesportale, meist unter dem Namen BORIS plus Landeskürzel. Sie bieten oft mehr Detail, etwa die vollständigen Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks.
- Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Ihrer Stadt oder Ihres Kreises, telefonisch oder schriftlich.
- Grundstücksmarktbericht, der neben den Werten auch die Umrechnungskoeffizienten enthält, die Sie für die Anpassung brauchen.
Achten Sie beim Abruf immer auf zwei Dinge: den Stichtag des angezeigten Werts und die Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks. Ohne beides ist die Zahl nicht verwendbar.
Bodenrichtwert in unserer Bewertung
Die kostenlose Hauswert-Schätzung nutzt die amtlichen Bodenrichtwerte als Grundlage für den Bodenanteil und weist ihn getrennt aus. Damit sehen Sie, welcher Teil des geschätzten Werts auf das Grundstück entfällt und welcher auf das Gebäude. Die feine Anpassung mit Umrechnungskoeffizienten und die Bewertung von Besonderheiten wie Baulasten leistet erst die persönliche Einschätzung vor Ort.
Quellen und Stand
- Baugesetzbuch (BauGB), Paragraf 196, Bodenrichtwerte, sowie Paragraf 195, Kaufpreissammlung
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, Paragraf 26 und Anlage 5, Katalog der Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks
- BORIS-D, bundesweites Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse
- Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Umrechnungskoeffizienten
Stand: September 2026. Die Zahlen im Rechenbeispiel und die Anteilstabelle sind Orientierungswerte, keine Marktaussage für eine konkrete Lage.
Häufige Fragen
- Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Adresse kostenlos?
- Im bundesweiten Portal BORIS-D und in den Bodenrichtwertportalen der Bundesländer. Nach Paragraf 196 Baugesetzbuch sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen, und jedermann kann bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft darüber verlangen. Die Kartendarstellung ist in fast allen Bundesländern kostenlos, gedruckte Auszüge können gebührenpflichtig sein.
- Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
- Nach Paragraf 196 Baugesetzbuch mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. Viele Gutachterausschüsse in größeren Städten ermitteln jährlich. Stichtag ist der 1. Januar. Für steuerliche Zwecke gilt zusätzlich der jeweilige Feststellungszeitpunkt.
- Ist der Bodenrichtwert mal Fläche schon mein Grundstückswert?
- Nur näherungsweise. Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit bestimmten Merkmalen, etwa einer bestimmten Größe, Tiefe, Form und Geschossflächenzahl. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert umgerechnet werden. Paragraf 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung nennt das den objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert.
- Was bedeutet erschließungsbeitragsfrei?
- Die Abkürzung ebf bedeutet, dass die Erschließungsbeiträge für Straße, Kanal und Versorgungsleitungen bereits bezahlt sind und im Bodenrichtwert stecken. Bei ebp, also erschließungsbeitragspflichtig, sind sie noch nicht gezahlt. Der Unterschied kann mehrere zehntausend Euro betragen und steht im Kleingedruckten der Bodenrichtwertkarte.
- Warum weicht mein Kaufpreis vom Bodenrichtwert ab?
- Weil der Bodenrichtwert ein Durchschnitt über eine ganze Zone ist und Ihr Grundstück ein Einzelfall. Ecklage, Hanglage, Zuschnitt, Baumbestand, Lärm, Altlasten und die konkrete Bebaubarkeit verschieben den Preis in beide Richtungen. Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt der Rechnung, nicht ihr Ergebnis.
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