Bewertungsmethoden
Sachwertverfahren: Wenn der Bauwert zählt
Das Sachwertverfahren ermittelt den Hauswert aus Bodenwert plus Gebäudeherstellungskosten minus Alterswertminderung. Standard bei Einfamilienhäusern und Spezialimmobilien.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus drei Komponenten:
- Bodenwert (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche)
- Gebäudewert (Herstellungskosten minus Alterswertminderung minus Mängel)
- Außenanlagen (Garten, Pflasterung, Garage)
Die Summe wird mit dem Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses kalibriert, um sie an tatsächliche Marktpreise anzupassen.
Geregelt in ImmoWertV § 21 bis 23 und der Sachwertrichtlinie (SW-RL).
Wann nutzt man es?
Das Sachwertverfahren ist Standard bei:
- Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften
- Spezialimmobilien (Reithallen, Tankstellen, sehr alte Häuser)
- Eigennutzung ohne Mieteinnahmen
- Wenn nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind
Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern bevorzugt man das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren.
Schritt-für-Schritt
1. Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²)
2. Gebäudewert
Gebäudeherstellungswert = Bruttogrundfläche × Normalherstellungskosten (€/m²)
- Alterswertminderung
- Bauliche Mängel
= Gebäudewert
Die Normalherstellungskosten (NHK) kommen aus den NHK-Tabellen (zuletzt NHK 2010), je nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard. Sie werden mit dem aktuellen Baupreisindex von Destatis auf das Bewertungsjahr indexiert.
3. Alterswertminderung
Linear über die Gesamtnutzungsdauer (bei Wohngebäuden in der Regel 80 Jahre):
Alterswertminderung = (Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer) × Herstellungswert
Die Minderung ist auf maximal 70 Prozent gedeckelt. Modernisierungen können die Restnutzungsdauer verlängern.
4. Marktanpassung
Der rechnerische Sachwert wird mit dem Marktanpassungsfaktor der Gutachterausschüsse multipliziert. In begehrten Lagen liegt er oft über 1,0 (Sachwert wird hochgesetzt), in strukturschwachen Regionen unter 1,0.
Beispiel
Einfamilienhaus, Baujahr 1995, Hannover-Nordstadt:
| Komponente | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert | 800 €/m² |
| Grundstücksfläche | 350 m² |
| Bodenwert | 280.000 € |
| Bruttogrundfläche | 220 m² |
| NHK (indexiert) | 2.300 €/m² |
| Herstellungswert | 506.000 € |
| Alter (30 Jahre / 80) | -37,5 % |
| Gebäudewert nach Alter | 316.250 € |
| Außenanlagen | 12.000 € |
| Vorläufiger Sachwert | 608.250 € |
| Marktanpassungsfaktor | 0,95 |
| Verkehrswert | 577.838 € |
Wann das Verfahren ungenau wird
Das Sachwertverfahren ist eine Konstruktion: Es rechnet nicht aus tatsächlichen Marktpreisen, sondern aus Herstellungskosten. In sehr begehrten Lagen kann der tatsächliche Marktpreis deutlich darüber liegen, in strukturschwachen Regionen darunter.
Aus diesem Grund ist der Marktanpassungsfaktor entscheidend. Er ist regional unterschiedlich und wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht.
In unserer Bewertung berücksichtigen wir diesen Faktor durch den regionalen Markttrend des Häuserpreisindex.
Häufige Fragen
- Wann nutzt man das Sachwertverfahren?
- Bei Einfamilienhäusern und Sondergebäuden, für die nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind. Auch wenn die Eigennutzung im Vordergrund steht und keine Mieteinnahmen anfallen.
- Was sind Normalherstellungskosten (NHK)?
- Die durchschnittlichen Kosten, ein vergleichbares Gebäude heute neu zu errichten. Sie werden von Sachverständigen anhand der NHK 2010 (mit Indexierung) angesetzt.
- Wie wird die Alterswertminderung berechnet?
- Linear über die Standard-Gesamtnutzungsdauer (Wohngebäude 80 Jahre). Modernisierungen können das Restnutzungsdauer verlängern.
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