Bewertungsmethoden
Sachwertverfahren: Hauswert aus Bodenwert und Baukosten
Das Sachwertverfahren nach §§ 35 bis 39 ImmoWertV ermittelt den Hauswert aus Bodenwert plus Herstellungskosten minus Alterswertminderung, angepasst mit dem Sachwertfaktor. Mit vollständigem Rechenbeispiel.
Kurzantwort
Das Sachwertverfahren rechnet von den Baukosten her: Bodenwert plus Herstellungswert der Gebäude minus Alterswertminderung plus Außenanlagen ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser wird mit dem Sachwertfaktor des örtlichen Gutachterausschusses an das tatsächliche Marktgeschehen angepasst. Geregelt ist das Verfahren in den Paragrafen 35 bis 39 der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Es ist das Standardverfahren für freistehende Einfamilienhäuser, weil es für diese Objektart oft zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt.
Wann ist das Sachwertverfahren die richtige Wahl?
| Objektart | Geeignetes Verfahren |
|---|---|
| Freistehendes Einfamilienhaus, eigengenutzt | Sachwertverfahren |
| Doppelhaushälfte, Reihenhaus | Vergleichswertverfahren, ersatzweise Sachwert |
| Eigentumswohnung, eigengenutzt | Vergleichswertverfahren |
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren |
| Sonderimmobilie wie Hofstelle, Mühle, Reithalle | Sachwertverfahren |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswertverfahren |
Die Faustregel lautet: Gibt es genug echte Vergleichsverkäufe, gewinnt der Vergleichswert. Bestimmen Mieten den Wert, gewinnt der Ertragswert. Bleibt beides aus, bleibt der Sachwert.
Die vier Rechenschritte
Schritt 1: Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter x Grundstücksfläche
Der Bodenrichtwert kommt vom Gutachterausschuss und ist kostenlos abrufbar. Weicht Ihr Grundstück vom Standardgrundstück der Zone ab, etwa durch ungewöhnlichen Zuschnitt, Hanglage oder abweichende Geschossflächenzahl, wird er angepasst.
Schritt 2: Herstellungswert der Gebäude
Paragraf 36 ImmoWertV verlangt, vom vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen auszugehen. Er berechnet sich so:
Brutto-Grundfläche x Normalherstellungskosten je Quadratmeter = Herstellungswert
Herstellungswert x Alterswertminderungsfaktor = Gebäudesachwert
Zwei Begriffe brauchen Erklärung.
Brutto-Grundfläche ist nicht die Wohnfläche. Sie wird nach DIN 277 gemessen, also außen um das Gebäude herum und über alle Geschosse, einschließlich Wänden. Bei einem typischen Einfamilienhaus liegt sie rund 30 bis 50 Prozent über der Wohnfläche.
Normalherstellungskosten stehen als Modellwerte in Anlage 4 ImmoWertV, den sogenannten NHK 2010. Sie enthalten die Baunebenkosten wie Planung und Genehmigung und sind nach Gebäudetyp, Standardstufe und Dachform gegliedert. Weil das Basisjahr 2010 ist, müssen sie auf den Stichtag hochgerechnet werden.
Schritt 3: Alterswertminderung
Paragraf 38 ImmoWertV definiert den Alterswertminderungsfaktor knapp:
Alterswertminderungsfaktor = verbleibende Restnutzungsdauer
geteilt durch Gesamtnutzungsdauer
Für Wohnhäuser setzt Anlage 1 ImmoWertV eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an. Modernisierungen verlängern die Restnutzungsdauer nach dem Punktemodell in Anlage 2. Alle Details dazu stehen unter Baujahr und Alterswertminderung.
Schritt 4: Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor
Paragraf 39 ImmoWertV nennt ihn den objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor. Er stammt aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und steht in deren Grundstücksmarktberichten.
Vorläufiger Sachwert x Sachwertfaktor = marktangepasster Sachwert
Ohne diesen Schritt ist das Ergebnis kein Marktwert, sondern nur eine Baukostenrechnung. Der Faktor unterscheidet sich zwischen Regionen erheblich und hängt außerdem von der Höhe des vorläufigen Sachwerts ab, weil teure Objekte prozentual oft schlechter verwertbar sind.
Wie wird auf den Stichtag indexiert?
Die NHK 2010 gelten für das Jahr 2010. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht dazu den Baupreisindex für Wohngebäude, mit dem umgerechnet wird:
NHK am Stichtag = NHK 2010 x (Baupreisindex Stichtag / Baupreisindex 2010)
Die Baupreise sind seit 2010 kräftig gestiegen und steigen weiter. Für Februar 2026 meldete das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Baupreise für Wohngebäude um 3,3 Prozent gegenüber Februar 2025. Wer mit veralteten Indexwerten rechnet, unterschätzt den Herstellungswert systematisch.
Vollständiges Rechenbeispiel
Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1996, mittlere Ausstattung, Stadt mit rund 60.000 Einwohnern. Alle Werte sind Beispielwerte zur Veranschaulichung des Rechenwegs.
| Position | Wert |
|---|---|
| Grundstücksfläche | 480 m² |
| Bodenrichtwert | 320 Euro je m² |
| Bodenwert | 153.600 Euro |
| Brutto-Grundfläche über alle Geschosse | 310 m² |
| Normalherstellungskosten, indexiert | 2.150 Euro je m² |
| Herstellungswert Gebäude | 666.500 Euro |
| Gesamtnutzungsdauer | 80 Jahre |
| Alter am Stichtag 2026 | 30 Jahre |
| Restnutzungsdauer ohne Modernisierung | 50 Jahre |
| Alterswertminderungsfaktor | 0,625 |
| Gebäudesachwert | 416.563 Euro |
| Außenanlagen, Zufahrt, Terrasse, Zaun | 14.000 Euro |
| Vorläufiger Sachwert | 584.163 Euro |
| Sachwertfaktor laut Grundstücksmarktbericht | 0,90 |
| Marktangepasster Sachwert | 525.747 Euro |
| Abschlag für Sanierungsstau Heizung | minus 18.000 Euro |
| Ergebnis | rund 508.000 Euro |
Beachten Sie den Sprung im vorletzten Schritt. Der Sachwertfaktor von 0,90 nimmt rund 58.000 Euro aus der Rechnung. Er ist die wichtigste und zugleich am häufigsten unterschlagene Größe des ganzen Verfahrens.
Wo das Verfahren an Grenzen stößt
Das Sachwertverfahren ist eine Konstruktion. Es fragt nicht, was jemand zahlt, sondern was der Bau kosten würde. Daraus ergeben sich vier typische Probleme.
- Nachfrage bleibt außen vor. In begehrten Lagen zahlen Käufer Aufschläge, die keine Baukostenrechnung erklärt. In schrumpfenden Regionen ist es umgekehrt.
- Der Sachwertfaktor trägt die ganze Last. Er muss diese Lücke allein schließen und schwankt regional stark.
- Standardstufen sind grob. Die Einordnung in eine Standardstufe der NHK ist eine Ermessensentscheidung, die im Ergebnis fünfstellig wirken kann.
- Der Zustand steckt nur pauschal drin. Ein Sanierungsstau wird als Abschlag ergänzt, nicht im Modell abgebildet.
Deshalb rechnen erfahrene Sachverständige bei Einfamilienhäusern gern zusätzlich einen Vergleichswert und plausibilisieren beide Ergebnisse gegeneinander.
Was Sie selbst prüfen können
Wenn Ihnen jemand eine Sachwertrechnung vorlegt, kontrollieren Sie fünf Punkte:
- Steht der Wertermittlungsstichtag drin? Ohne Stichtag ist die Rechnung nicht nachvollziehbar.
- Welcher Bodenrichtwert wurde verwendet und aus welchem Jahr? Bodenrichtwerte gelten zum 1. Januar und werden mindestens alle zwei Jahre neu festgestellt.
- Auf welches Jahr wurden die NHK indexiert? Ein alter Index senkt den Gebäudewert.
- Ist ein Sachwertfaktor angesetzt und woher stammt er? Fehlt er, ist das Ergebnis kein Marktwert.
- Wie wurde die Restnutzungsdauer begründet? Wurden Ihre Modernisierungen mit Punkten nach Anlage 2 berücksichtigt?
Diese fünf Fragen decken die meisten Fehler in laienhaft erstellten Wertrechnungen auf.
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Die kostenlose Hauswert-Schätzung arbeitet mit derselben Grundlogik: amtlicher Bodenrichtwert für den Boden, Sachwertlogik für das Gebäude, regionaler Preistrend für die Marktanpassung. Sie zeigt eine Spanne statt einer Punktzahl, weil ohne Besichtigung weder Standardstufe noch Sanierungsstau bekannt sind. Sie ist kein Verkehrswertgutachten.
Quellen und Stand
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, Paragrafen 35 bis 39 sowie Anlagen 1, 2 und 4
- Anlage 4 ImmoWertV, Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010)
- Statistisches Bundesamt, Baupreise für Wohngebäude im Februar 2026 plus 3,3 Prozent gegenüber Februar 2025, Pressemitteilung Nr. 126 aus 2026
- Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für die Sachwertfaktoren
Stand: September 2026. Alle Zahlen im Rechenbeispiel sind Beispielwerte zur Veranschaulichung und keine Marktaussage für ein konkretes Objekt.
Häufige Fragen
- Wann wird das Sachwertverfahren angewandt?
- Vor allem bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Sonderimmobilien, für die es zu wenige Vergleichsverkäufe gibt. Es passt immer dann, wenn die Eigennutzung im Vordergrund steht und keine Mieteinnahmen den Wert bestimmen.
- Was sind Normalherstellungskosten?
- Die durchschnittlichen Kosten je Quadratmeter Brutto-Grundfläche, ein vergleichbares Gebäude zu errichten, einschließlich Baunebenkosten. Die Modellwerte stehen in Anlage 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung als NHK 2010. Sie beziehen sich auf das Basisjahr 2010 und werden mit dem Baupreisindex des Statistischen Bundesamts auf den Wertermittlungsstichtag hochgerechnet.
- Was ist der Sachwertfaktor?
- Der Sachwertfaktor ist die Brücke zwischen dem rechnerischen Sachwert und dem tatsächlichen Marktgeschehen. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus echten Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn in ihren Grundstücksmarktberichten. Liegt er über 1,0, zahlt der Markt mehr als die Rechnung ergibt, liegt er darunter, weniger.
- Was ist der Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert?
- Der Sachwert ist ein Zwischenergebnis, der Verkehrswert das Endergebnis. Erst nachdem der vorläufige Sachwert mit dem Sachwertfaktor an den Markt angepasst und um besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bereinigt wurde, entsteht daraus ein Verkehrswert.
- Warum liegt der Sachwert oft über dem erzielbaren Preis?
- Weil das Verfahren von Baukosten ausgeht, nicht von Nachfrage. In strukturschwachen Regionen liegt der Sachwertfaktor deshalb regelmäßig deutlich unter 1,0. Ein Haus, dessen Neubau heute 500.000 Euro kostet, bringt dort im Verkauf oft nur einen Bruchteil davon.
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