Hauswert ermitteln in München

Was den Münchner Markt besonders macht

Anders als in Berlin oder Hamburg gibt es in München kaum noch größere Entwicklungsflächen innerhalb der Stadtgrenzen, weshalb Neubau überwiegend durch Nachverdichtung, Aufstockung und Umnutzung entsteht. Das hält das Bestandsangebot knapp. Die Landeshauptstadt hat für mehrere Stadtviertel Erhaltungssatzungen erlassen, die Modernisierung, Nutzungsänderung und Rückbau genehmigungspflichtig machen, und geht gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vor, was für möblierte und kurzzeitige Vermietung relevant ist. Die amtlichen Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt; sie sind über den Bayern-Atlas einsehbar und gelten zonenweise zu einem festen Stichtag, nicht pauschal für einen ganzen Stadtteil.

Gebäudebestand in München

Der Münchner Bestand teilt sich im Wesentlichen in drei Gruppen. Erstens die Gründerzeit und der Jugendstil der Jahre von etwa 1870 bis 1914, erhalten vor allem in Schwabing, Teilen der Maxvorstadt, in Haidhausen und in der Isarvorstadt. Zweitens der Wiederaufbau der fünfziger und sechziger Jahre, der wegen der schweren Kriegszerstörungen einen sehr großen Anteil ausmacht und sich durch niedrigere Räume, einfachere Fassaden, dafür häufiger Aufzug und Balkon auszeichnet. Drittens der Neubau ab den achtziger Jahren, konzentriert auf ehemalige Bahn-, Kasernen- und Gewerbeflächen wie am Hirschgarten, in Riem oder im Münchner Norden. Dazu kommen die Siedlungen der zwanziger und dreißiger Jahre, von denen mehrere unter Ensembleschutz stehen.

Denkmal- und Satzungsstatus vorab prüfen

Sehen Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas nach, ob Ihr Gebäude als Baudenkmal oder Teil eines Ensembles geführt wird, und fragen Sie bei der Landeshauptstadt eine mögliche Erhaltungssatzung ab. Käufer mit Umbauabsichten entscheiden danach.

Stellplatz als eigenständigen Wert behandeln

Im Münchner Altbaubestand gibt es kaum Tiefgaragen, und der öffentliche Parkraum ist bewirtschaftet. Ein zugehöriger Stellplatz erweitert den Käuferkreis deutlich. Prüfen Sie im Grundbuch, ob er Sondereigentum ist oder nur ein Nutzungsrecht besteht.

Bei kleinen Wohnungen die Vermietbarkeit belegen

Ein- und Zweizimmerwohnungen sind in München ein eigenes, sehr liquides Segment mit hohem Anlegeranteil. Eine vollständige Mietakte mit Mietvertrag, Mietenhistorie und Nebenkostenabrechnungen ist hier ein direktes Preisargument.

Bisherige Nutzung offenlegen

Wurde die Wohnung möbliert oder kurzzeitig vermietet, prüfen Sie, ob das genehmigt war. München verfolgt Zweckentfremdung, und eine ungeklärte Nutzung ist für Käufer und deren Banken ein Risiko.