Hauswert in Neuhausen-Nymphenburg ermitteln

Lage und Anbindung

Der Stadtbezirk liegt westlich der Maxvorstadt und reicht vom Nymphenburger Kanal im Westen bis an die Bahnanlagen im Osten. Zentraler Punkt ist der Rotkreuzplatz mit der U1, im Osten liegt der Stiglmaierplatz, im Norden grenzt der Olympiapark an. Die Achsen sind die Nymphenburger Straße, die Landshuter Allee als stark befahrene Nord-Süd-Verbindung und die Leonrodstraße. Im Westen liegen Schloss Nymphenburg mit dem Schlosspark und dem Botanischen Garten, im Südwesten der Hirschgarten mit einem der größten Biergärten Deutschlands. Die Lagen unterscheiden sich stark: Gern im Nordwesten ist eine ruhige Villen- und Reihenhauslage, das Winthirviertel um die alte Dorfkirche ist kleinteilig, die Bereiche an der Landshuter Allee sind durch Verkehr belastet.

Gebäudebestand und Baujahre

Um den Rotkreuzplatz und entlang der Nymphenburger Straße dominiert geschlossene Gründerzeitbebauung aus der Zeit zwischen etwa 1890 und 1914 mit Stuckfassaden und hohen Räumen, unterbrochen von Wiederaufbauten der fünfziger Jahre. Der Stadtteil Gern wurde ab den zwanziger Jahren als aufgelockerte Siedlung mit Einfamilien- und Reihenhäusern angelegt und hat dadurch einen völlig anderen Charakter. Rund um den Hirschgarten sind seit den zweitausender Jahren auf ehemaligen Bahnflächen große Neubauquartiere entstanden. Das historische Zentrum des alten Dorfs Neuhausen ist im Winthirviertel um die Winthirkirche noch ablesbar.

Welche Objekte hier vorkommen

Im Gründerzeitteil werden fast ausschließlich Eigentumswohnungen gehandelt, häufig Zwei- bis Vierzimmerwohnungen im Altbau. In Gern kommen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit Garten vor, die in München insgesamt selten sind und entsprechend gesucht werden. In den Neubauquartieren am Hirschgarten gibt es Wohnungen mit Balkon, Tiefgarage und zeitgemäßen Energiewerten. Diese drei Segmente haben jeweils eigene Käuferschichten und lassen sich preislich nicht gegeneinander verrechnen.

Nachfrage und Marktlage

Neuhausen-Nymphenburg gilt bei Familien als eine der attraktivsten Münchner Lagen, weil Grünflächen, Schulen und Nahversorgung zusammenkommen und die Innenstadt trotzdem nah ist. Häuser in Gern sind dauerhaft knapp und wechseln häufig ohne breite Vermarktung den Eigentümer. Altbauwohnungen um den Rotkreuzplatz sind gefragt, wobei die Ausrichtung zur ruhigen Seite entscheidend ist. Neubauwohnungen am Hirschgarten stehen im Wettbewerb untereinander und differenzieren sich über Ausstattung, Geschoss und Freifläche. Spürbar schwerer vermarktbar sind Wohnungen direkt an der Landshuter Allee.

Bei Häusern das Baurecht vorab klären

In Gern und den angrenzenden Siedlungslagen entscheidet oft die Frage, was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre, über den Kaufpreis. Eine Auskunft zum geltenden Bebauungsplan oder zur Einfügung nach Paragraf 34 Baugesetzbuch verändert die Käuferschicht und rechtfertigt den Aufwand.

Lage innerhalb des Stadtbezirks präzise benennen

Rotkreuzplatz, Winthirviertel, Gern, Nymphenburg und Hirschgarten sind für Käufer verschiedene Suchbegriffe mit verschiedenen Preiserwartungen. Wer nur Neuhausen schreibt, verschenkt die genauere Einordnung.

Grünlagen konkret ausweisen

Schlosspark, Botanischer Garten, Hirschgarten und Olympiapark sind dauerhaft gesicherte Freiflächen. Die Entfernung dorthin in Gehminuten ist ein belastbares und überprüfbares Verkaufsargument.