Hauswert in Schwabing ermitteln

Lage und Anbindung

Schwabing liegt nördlich der Münchner Altstadt und gliedert sich verwaltungstechnisch in die Stadtbezirke Schwabing-West und Schwabing-Freimann. Die zentrale Achse ist die Leopoldstraße, der wichtigste Verkehrsknoten die Münchner Freiheit, an der U3 und U6 halten. Weiter südlich liegen die Haltestellen Giselastraße und Universität, die den Stadtteil direkt an die Universitäten anbinden. Der Englische Garten mit dem Kleinhesseloher See grenzt unmittelbar im Osten an und ist der wichtigste Lagefaktor des Viertels: Adressen in Gehweite zum Park werden anders eingeordnet als Lagen westlich der Leopoldstraße oder an der stark befahrenen Ungererstraße.

Gebäudebestand und Baujahre

Prägend sind Mietshäuser aus der Zeit von etwa 1890 bis 1914, viele davon mit reich gestalteten Jugendstilfassaden, hohen Räumen, Stuck und Parkett. Die Bebauung erfolgte als geschlossener Blockrand mit begrünten Innenhöfen. München wurde im Zweiten Weltkrieg schwer getroffen, weshalb zwischen den erhaltenen Altbauten regelmäßig Wiederaufbauten der fünfziger und sechziger Jahre stehen, die sich in Höhe und Traufkante anpassen, aber niedrigere Räume und einfachere Fassaden haben. Dazu kommen einzelne Neubauten und viele Dachgeschossausbauten der letzten drei Jahrzehnte. Mehrere Bereiche Schwabings sind in der Bayerischen Denkmalliste als Ensemble eingetragen.

Welche Objekte hier vorkommen

Der Markt besteht fast vollständig aus Eigentumswohnungen. Typisch sind Zwei- bis Vierzimmerwohnungen im Altbau mit 60 bis 130 Quadratmetern, dazu Dachgeschosswohnungen mit Terrasse im oberen Preissegment und kompakte Ein- und Zweizimmerwohnungen, die vor allem von Kapitalanlegern gekauft werden. Ganze Mietshäuser wechseln nur selten den Eigentümer und werden fast ausschließlich unter professionellen Investoren gehandelt. Einfamilienhäuser gibt es im Kern von Schwabing praktisch nicht, freie Grundstücke ebenso wenig. Gewerbeeinheiten konzentrieren sich auf die Leopoldstraße und die Hohenzollernstraße.

Nachfrage und Marktlage

Die Nachfrage übersteigt das Angebot in Schwabing seit Jahren strukturell, weil keine nennenswerten neuen Flächen entstehen und viele Eigentümer sehr lange halten. Gesucht sind vor allem sanierte Altbauwohnungen in ruhiger Seitenstraße mit Blick ins Grüne. Deutlich langsamer verkaufen sich Wohnungen an der Leopoldstraße und der Ungererstraße, wo der Verkehrslärm dominiert, sowie Erdgeschosswohnungen ohne Freifläche. Der Unterschied zwischen einer Altbauwohnung mit Originalsubstanz und einer gleich großen Wohnung im Wiederaufbaubestand der fünfziger Jahre ist in Schwabing besonders deutlich ausgeprägt.

Originalsubstanz sichtbar machen

In Schwabing zahlt die Käuferschicht gezielt für erhaltene Jugendstildetails. Stuck, Kastenfenster, Parkett, Flügeltüren und das historische Treppenhaus gehören fotografiert und benannt. Wo Details verloren gegangen sind, ist Offenheit besser als ein geschöntes Exposé.

Lage zum Englischen Garten in Gehminuten angeben

Die Entfernung zum Englischen Garten ist in diesem Stadtteil ein messbarer Wertfaktor. Eine konkrete Angabe in Gehminuten ist überprüfbar und wirkt glaubwürdiger als eine allgemeine Formulierung zur Parknähe.

Denkmal- und Satzungsstatus vorab klären

Holen Sie die Auskunft zum Denkmalstatus und zu einer möglichen Erhaltungssatzung ein, bevor Sie vermarkten. Käufer, die einen Dachausbau oder eine Grundrissänderung planen, entscheiden danach, und eine offene Frage kostet Sie den Interessenten.

Stellplatzsituation offenlegen

Im Schwabinger Altbaubestand gibt es kaum Tiefgaragen, und der öffentliche Parkraum ist bewirtschaftet. Ein zugehöriger Stellplatz ist deshalb ein eigenständiges und erhebliches Wertmerkmal. Fehlt einer, sollte das offen stehen.