Hauswert in Maxvorstadt ermitteln

Lage und Anbindung

Die Maxvorstadt schließt nördlich und nordwestlich an die Altstadt an und wird von zwei klassizistischen Prachtstraßen durchzogen, der Ludwigstraße und der Brienner Straße. Die U3 und U6 halten an Universität und Odeonsplatz, die U2 an Königsplatz und Theresienstraße, dazu kommt die U1 an der Stiglmaierstraße. Im Viertel liegen die Hauptgebäude der Ludwig-Maximilians-Universität und der Technischen Universität sowie das Kunstareal mit Alter und Neuer Pinakothek, Pinakothek der Moderne, Museum Brandhorst, Lenbachhaus und Glyptothek am Königsplatz. Innerhalb des Stadtteils unterscheiden Käufer deutlich zwischen dem ruhigen Bereich um den Josephsplatz, dem belebten Universitätsumfeld und den lauten Hauptachsen.

Gebäudebestand und Baujahre

Der älteste Bestand stammt aus dem frühen 19. Jahrhundert, als die Ludwigstraße nach Plänen von Leo von Klenze und Friedrich von Gärtner als repräsentative Achse angelegt wurde. Daran schließt Gründerzeitbebauung der Jahre bis 1914 an, überwiegend als geschlossener Blockrand. Die Maxvorstadt gehörte zu den im Zweiten Weltkrieg am stärksten zerstörten Vierteln Münchens, weshalb ein erheblicher Teil des heutigen Bestands aus den fünfziger und sechziger Jahren stammt, oft mit einfacher Fassade, niedrigeren Räumen und kleineren Grundrissen. In den letzten Jahrzehnten kamen Neubauten auf ehemaligen Bahn- und Gewerbeflächen dazu, insbesondere im Bereich der früheren Bahnanlagen.

Welche Objekte hier vorkommen

Charakteristisch für die Maxvorstadt ist der hohe Anteil kleiner Wohnungen. Ein- und Zweizimmerwohnungen zwischen 25 und 55 Quadratmetern bilden ein eigenes, sehr liquides Marktsegment, das von Kapitalanlegern und von Eltern getragen wird, die für studierende Kinder kaufen. Daneben gibt es großzügige Altbauwohnungen in den erhaltenen Gründerzeithäusern und Wohnungen im Wiederaufbaubestand. Studentisches Wohnen, Apartmenthäuser und möblierte Vermietung spielen eine größere Rolle als in anderen Münchner Stadtteilen. Häuser und Grundstücke kommen praktisch nicht auf den Markt.

Nachfrage und Marktlage

Die Nachfrage nach kleinen Einheiten ist hier stabiler als anderswo in München, weil die Mieternachfrage durch zwei große Universitäten dauerhaft gestützt wird. Für Kapitalanleger ist die Maxvorstadt deshalb eine der ersten Adressen. Größere Familienwohnungen konkurrieren dagegen mit ruhigeren Lagen wie Schwabing-West oder Neuhausen und brauchen einen überzeugenden Grundriss und eine ruhige Ausrichtung. Objekte an der Ludwigstraße, der Gabelsbergerstraße oder der Schleißheimer Straße leiden unter Verkehrslärm, wenige Meter entfernt in den Blockinnenbereichen kann die Situation völlig anders sein.

Bei Anlageobjekten die Mietakte vollständig aufbereiten

Kapitalanleger bewerten über die Miete. Mietvertrag, Mietenhistorie, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre, Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und eine Aussage zur Mietanpassungsmöglichkeit gehören vollständig in die Unterlagen. Fehlt das, kalkulieren Käufer einen Abschlag.

Universitätsnähe konkret benennen

Die Entfernung zu LMU und TU in Gehminuten ist für die Zielgruppe der Anleger und der kaufenden Eltern ein zentrales Kriterium. Eine konkrete Angabe ist überprüfbar und hilfreicher als ein allgemeiner Hinweis auf die zentrale Lage.

Lärmsituation ehrlich darstellen

In der Maxvorstadt liegen ruhige Innenhoflagen und stark befahrene Achsen dicht beieinander. Geben Sie an, ob die Haupträume zur Straße oder zum Hof zeigen und ob Schallschutzfenster vorhanden sind. Das filtert Interessenten sinnvoll vor.