Bewertungsmethoden
Ertragswertverfahren bei der Immobilienbewertung
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert vermieteter Immobilien aus den zu erwartenden Mieteinnahmen. Wann es angewandt wird und wie die Berechnung funktioniert.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren nach §17 ImmoWertV ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren in Deutschland. Anders als beim Sachwertverfahren steht hier nicht der Bauwert im Mittelpunkt, sondern die zu erwartenden Erträge aus der Vermietung.
Die Logik: Eine Immobilie ist so viel wert wie die Mieteinnahmen, die sie über ihre Restnutzungsdauer abwirft, abgezinst auf den heutigen Wert.
Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?
| Objektart | Verfahren der Wahl |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus (vermietet) | Ertragswert |
| Eigentumswohnung (selbst genutzt) | Vergleichswert |
| Eigentumswohnung (vermietet) | Ertragswert oder Vergleichswert |
| Bürogebäude | Ertragswert |
| Einfamilienhaus (selbst genutzt) | Sachwert oder Vergleichswert |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswert |
Die Berechnungsformel
Das Ertragswertverfahren hat zwei Hauptkomponenten:
- Bodenwert (Grundstück, separate Berechnung)
- Gebäudeertragswert (aus Nettomieteinnahmen)
Schritt 1: Reinertrag berechnen
Jahresnettokaltmiete (Ist- oder marktüblicher Wert)
− Bewirtschaftungskosten (15 bis 30 Prozent)
= Reinertrag
Schritt 2: Bodenwertanteil abziehen
Reinertrag
− (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz)
= Reinertrag des Gebäudes
Schritt 3: Gebäudeertragswert kapitalisieren
Gebäudeertragswert = Reinertrag des Gebäudes × Vervielfältiger
Der Vervielfältiger hängt vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer ab. Tabellen finden Sie in der Wertermittlungsrichtlinie 2010 (WertR 2010).
Schritt 4: Ertragswert zusammensetzen
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Beispielrechnung
Mehrfamilienhaus, Berlin Charlottenburg, 8 Wohneinheiten:
- Jahresnettokaltmiete: 96.000 €
- Bewirtschaftungskosten (20 Prozent): 19.200 €
- Reinertrag: 76.800 €
- Bodenwert: 800.000 € (400 m² × 2.000 €/m²)
- Liegenschaftszinssatz Charlottenburg: 2,5 Prozent
- Bodenwertanteil: 20.000 €
- Reinertrag des Gebäudes: 56.800 €
- Restnutzungsdauer: 50 Jahre
- Vervielfältiger (bei 2,5 Prozent, 50 Jahre): 28,36
Gebäudeertragswert: 56.800 € × 28,36 = 1.611.000 €
Ertragswert gesamt: 800.000 € + 1.611.000 € = 2.411.000 €
Stärken und Schwächen
Stärken:
- Realistisch für vermietete Objekte
- Bildet Marktnachfrage über Mieten ab
- International verbreitet (DCF-Verfahren ist verwandt)
Schwächen:
- Stark abhängig von Mietspiegel und Liegenschaftszinssatz
- Sensible Reaktion auf kleine Zinsänderungen (Hebelwirkung über 50 Jahre)
- Schwierig bei selbst genutzten Objekten
- Mietausfallrisiko nicht immer korrekt abgebildet
Liegenschaftszinssatz im Detail
Der Liegenschaftszinssatz ist die zentrale Größe. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss empirisch aus tatsächlichen Verkaufsfällen abgeleitet und veröffentlicht. Aktuelle Spannen:
- Wohnobjekte in guter Lage: 1,5 bis 2,5 Prozent
- Wohnobjekte in mittlerer Lage: 2,5 bis 4 Prozent
- Wohnobjekte in einfacher Lage: 4 bis 6 Prozent
- Bürogebäude: 4 bis 7 Prozent
- Einzelhandel: 5 bis 9 Prozent
Ein niedriger Zinssatz bedeutet einen höheren Ertragswert, weil zukünftige Mieten weniger stark abgezinst werden.
Verhältnis zu anderen Verfahren
Bei vermieteten Wohnimmobilien führen Ertragswert und Vergleichswert oft zu ähnlichen Ergebnissen. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern weicht der Ertragswert in der Regel deutlich nach unten ab, weil keine reale Miete vorliegt und marktübliche Mieten oft den Wert unterschätzen.
Im Verkehrswertgutachten wird der Sachverständige immer das geeignete Verfahren auswählen und plausibilisieren, oft mit zwei Verfahren parallel.
Häufige Fragen
- Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?
- Für vermietete Immobilien, bei denen die Miete der wertbildende Faktor ist. Vor allem Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, gemischt genutzte Objekte und Gewerbeimmobilien.
- Was ist der Liegenschaftszinssatz?
- Der Liegenschaftszinssatz ist der Marktzinssatz für vergleichbare Immobilien in derselben Lage. Er wird von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und liegt in Deutschland je nach Region und Objekttyp zwischen 1 und 6 Prozent.
- Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?
- Üblicherweise 15 bis 30 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Sie umfassen Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten.
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