Bewertungsmethoden
Ertragswertverfahren: Immobilienwert aus der Miete berechnen
Das Ertragswertverfahren nach §§ 27 bis 34 ImmoWertV ermittelt den Wert vermieteter Immobilien aus dem Reinertrag. Mit Bewirtschaftungskosten nach Anlage 3, Liegenschaftszinssatz, Barwertfaktor und Rechenbeispiel.
Kurzantwort
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie danach, welche dauerhaft erzielbaren Erträge sie abwirft. Aus der marktüblichen Jahresmiete wird nach Abzug der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag gebildet, davon wird der Verzinsungsbetrag des Bodenwerts abgezogen, der Rest wird mit dem Barwertfaktor kapitalisiert und wieder zum Bodenwert addiert. Geregelt ist das in den Paragrafen 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung.
Für welche Objekte passt das Verfahren?
| Objektart | Verfahren der Wahl |
|---|---|
| Vermietetes Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren |
| Wohn- und Geschäftshaus | Ertragswertverfahren |
| Bürogebäude, Einzelhandel, Logistik | Ertragswertverfahren |
| Vermietete Eigentumswohnung | Ertragswert oder Vergleichswert |
| Selbstgenutzte Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren |
| Selbstgenutztes Einfamilienhaus | Sachwertverfahren oder Vergleichswert |
Welche Varianten kennt die ImmoWertV?
Die Verordnung nennt drei Spielarten:
- Allgemeines Ertragswertverfahren nach Paragraf 28. Boden und Gebäude werden getrennt behandelt, der Bodenwertverzinsungsbetrag wird vom Reinertrag abgezogen. Das ist der Normalfall.
- Vereinfachtes Ertragswertverfahren nach Paragraf 29. Der gesamte Reinertrag wird kapitalisiert, der Bodenwert kommt erst am Ende abgezinst dazu.
- Periodisches Ertragswertverfahren nach Paragraf 30. Für Objekte mit ungleichmäßigen Zahlungsströmen, etwa auslaufenden Gewerbemietverträgen.
Der folgende Rechenweg zeigt das allgemeine Verfahren.
Schritt 1: Rohertrag bestimmen
Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete, also ohne Betriebskosten und ohne Heizkosten. Grundlage sind Mietspiegel, Mietwertgutachten oder Vergleichsmieten aus der Umgebung, nicht automatisch die vertraglich vereinbarte Miete.
Liegt die tatsächliche Miete dauerhaft darunter, etwa wegen eines langjährigen Mietverhältnisses, wird das später als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal abgezogen. Es fließt also ein, nur an anderer Stelle.
Schritt 2: Bewirtschaftungskosten abziehen
Paragraf 32 ImmoWertV und Anlage 3 geben Modellwerte vor, Stand 1. Januar 2021:
| Kostenart | Modellwert |
|---|---|
| Verwaltungskosten je Wohnung und Jahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern | 298 Euro |
| Verwaltungskosten je Eigentumswohnung und Jahr | 357 Euro |
| Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, wenn Mieter die Schönheitsreparaturen tragen | 11,70 Euro |
| Mietausfallwagnis bei Wohnnutzung | 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags |
Diese Werte werden jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben. Wer mit den Werten von 2021 rechnet, setzt die Kosten inzwischen zu niedrig an und kommt zu einem zu hohen Ertragswert.
Rohertrag
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- nicht umlagefähige Betriebskosten
= Reinertrag
Schritt 3: Bodenwertverzinsung abziehen
Bodenwertverzinsungsbetrag = Bodenwert x Liegenschaftszinssatz
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen = Reinertrag - Bodenwertverzinsungsbetrag
Der Gedanke dahinter: Das Grundstück trägt selbst schon einen Teil des Ertrags. Dieser Teil darf nicht zweimal gezählt werden, weil der Bodenwert am Ende ohnehin wieder addiert wird.
Schritt 4: Mit dem Barwertfaktor kapitalisieren
Paragraf 34 ImmoWertV schreibt vor, dass der Kapitalisierung Barwertfaktoren auf Grundlage der Restnutzungsdauer und des objektspezifisch angepassten Liegenschaftszinssatzes zugrunde zu legen sind. Der frühere Begriff Vervielfältiger aus den alten Richtlinien ist damit abgelöst.
Barwertfaktor = (q hoch n minus 1) geteilt durch (q hoch n mal (q minus 1))
mit q = 1 + Liegenschaftszinssatz und n = Restnutzungsdauer in Jahren
Zur Orientierung einige Werte:
| Liegenschaftszinssatz | 30 Jahre Restnutzungsdauer | 50 Jahre | 70 Jahre |
|---|---|---|---|
| 1,5 Prozent | 24,0 | 35,0 | 43,2 |
| 2,5 Prozent | 20,9 | 28,4 | 33,0 |
| 3,5 Prozent | 18,4 | 23,5 | 26,0 |
| 5,0 Prozent | 15,4 | 18,3 | 19,3 |
Man sieht sofort, wie stark der Zinssatz wirkt. Zwischen 1,5 und 5,0 Prozent liegt bei 50 Jahren Restnutzungsdauer fast ein Faktor zwei. Deshalb ist der Liegenschaftszinssatz die empfindlichste Stellschraube des ganzen Verfahrens.
Schritt 5: Ertragswert zusammensetzen
Ertragswert = Bodenwert + (Reinertragsanteil der baulichen Anlagen x Barwertfaktor)
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen
Alle Werte sind Beispielwerte zur Veranschaulichung des Rechenwegs. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind gegenüber den Modellwerten von 2021 bereits fortgeschrieben angesetzt.
| Position | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche gesamt | 620 m² |
| Marktüblich erzielbare Nettokaltmiete | 11,50 Euro je m² und Monat |
| Rohertrag jährlich | 85.560 Euro |
| Verwaltungskosten, 8 Wohnungen | 2.900 Euro |
| Instandhaltungskosten, 620 m² | 7.750 Euro |
| Mietausfallwagnis, 2 Prozent | 1.711 Euro |
| Nicht umlagefähige Betriebskosten | 2.400 Euro |
| Reinertrag | 70.799 Euro |
| Grundstück 640 m² zu 420 Euro je m² | 268.800 Euro |
| Liegenschaftszinssatz laut Gutachterausschuss | 3,0 Prozent |
| Bodenwertverzinsungsbetrag | 8.064 Euro |
| Reinertragsanteil der baulichen Anlagen | 62.735 Euro |
| Restnutzungsdauer | 45 Jahre |
| Barwertfaktor bei 3,0 Prozent und 45 Jahren | 24,52 |
| Gebäudeertragswert | 1.538.262 Euro |
| Plus Bodenwert | 268.800 Euro |
| Ertragswert | rund 1.807.000 Euro |
Wie findet man den Liegenschaftszinssatz?
Er steht im Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses, meist gegliedert nach Objektart, Baujahrsklasse und Lage. Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen die Berichte kostenlos oder gegen eine geringe Gebühr.
Grobe Bandbreiten, die sich in der Praxis zeigen:
- Wohnobjekte in sehr guter Lage: niedrige Zinssätze, oft zwischen 1 und 2,5 Prozent
- Wohnobjekte in mittlerer Lage: meist zwischen 2,5 und 4 Prozent
- Wohnobjekte in einfacher Lage: häufig über 4 Prozent
- Gewerbe und Einzelhandel: deutlich höher, weil das Risiko höher ist
Diese Spannen sind Orientierungswerte. Verbindlich ist immer der Wert des zuständigen Gutachterausschusses für die konkrete Lage und Objektart.
Stärken und Schwächen
Stärken
- Es bildet ab, was Käufer von Renditeobjekten tatsächlich interessiert
- Es ist international anschlussfähig, die Discounted-Cash-Flow-Methode folgt derselben Logik
- Es zwingt dazu, Bewirtschaftungskosten realistisch anzusetzen
Schwächen
- Sehr empfindlich gegenüber kleinen Änderungen beim Liegenschaftszinssatz
- Braucht belastbare Marktmieten, die in kleinen Gemeinden oft fehlen
- Für selbstgenutzte Einfamilienhäuser liefert es systematisch zu niedrige Werte
- Leerstandsrisiko und Sanierungsstau stecken nur pauschal in den Ansätzen
Ertragswert und Verkauf
Wenn Sie ein vermietetes Objekt verkaufen wollen, entscheidet die Mietsituation oft mehr über den Preis als der bauliche Zustand. Drei Punkte sollten Sie vorbereiten:
- Mietaufstellung mit Wohnfläche, Nettokaltmiete, Beginn des Mietverhältnisses und Staffelvereinbarungen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten beiden Jahre, damit der Käufer die nicht umlagefähigen Anteile sieht
- Instandhaltungshistorie, weil sie den Ansatz für die künftige Instandhaltung begründet
Ob Verkauf oder Weitervermietung wirtschaftlich sinnvoller ist, behandelt der Ratgeber Vermieten oder verkaufen.
Quellen und Stand
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021, Paragrafen 27 bis 34
- Anlage 3 ImmoWertV, Modellansätze für Bewirtschaftungskosten, Stand 1. Januar 2021, jährliche Fortschreibung mit dem Verbraucherpreisindex
- Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse für Liegenschaftszinssätze
Stand: September 2026. Die Barwertfaktoren in der Tabelle sind gerundet. Alle Zahlen im Rechenbeispiel dienen der Veranschaulichung und sind keine Marktaussage.
Häufige Fragen
- Wann wird das Ertragswertverfahren angewandt?
- Bei Immobilien, deren Wert sich aus dauerhaft erzielbaren Erträgen ergibt. Das sind vor allem vermietete Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude, Bürogebäude und Gewerbeimmobilien. Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern führt es meist zu einem zu niedrigen Ergebnis, weil keine reale Miete fließt.
- Was ist der Liegenschaftszinssatz?
- Der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn in ihren Grundstücksmarktberichten. Er ist objektartspezifisch und regional sehr unterschiedlich.
- Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten?
- Anlage 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung nennt Modellwerte mit Stand 1. Januar 2021: 298 Euro Verwaltungskosten je Jahr und Wohnung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, 357 Euro je Eigentumswohnung, 11,70 Euro Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, wenn die Schönheitsreparaturen die Mieter tragen, sowie 2 Prozent Mietausfallwagnis vom marktüblich erzielbaren Rohertrag.
- Was ist der Unterschied zwischen Rohertrag und Reinertrag?
- Der Rohertrag ist die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete ohne Betriebskosten. Der Reinertrag ist der Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten, also Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten. Kapitalisiert wird immer der Reinertrag, nie der Rohertrag.
- Warum wird bei der Bewertung nicht die Ist-Miete genommen?
- Weil eine ungewöhnlich niedrige oder hohe Ist-Miete ein persönliches Verhältnis ist, das der Verkehrswert ausdrücklich ausklammert. Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete. Eine dauerhaft unter Markt vermietete Wohnung wird aber über einen besonderen objektspezifischen Abschlag berücksichtigt.
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