Hauswert in Winterhude ermitteln

Lage und Anbindung

Winterhude liegt im Bezirk Hamburg-Nord nördlich der Außenalster und wird vom Goldbekkanal und vom Osterbekkanal durchzogen. Die U3 bedient den Stadtteil mit den Haltestellen Sierichstraße, Borgweg und Saarlandstraße, im Westen liegt Kellinghusenstraße an der Grenze zu Eppendorf. Die Sierichstraße ist eine Hamburger Besonderheit, weil sich ihre Fahrtrichtung zweimal täglich umkehrt. Der Hamburger Stadtpark mit dem Planetarium im ehemaligen Wasserturm ist die zentrale Grünfläche und ein wesentlicher Lagefaktor. Die Einkaufsachse ist der Mühlenkamp, die Alsterufer im Süden zählen zu den teuersten Adressen der Stadt.

Gebäudebestand und Baujahre

Im Süden Richtung Alster stehen Gründerzeitvillen und großbürgerliche Etagenhäuser aus der Zeit um 1900. Der östliche Teil wird von der Jarrestadt bestimmt, die zwischen 1926 und 1930 unter der Leitung von Oberbaudirektor Fritz Schumacher von zehn Hamburger Architekten geplant und gebaut wurde. Sie gilt als die bedeutendste städtebauliche Wohnsiedlung des Neuen Bauens in Norddeutschland, ist in Backstein ausgeführt und steht heute nahezu vollständig unter Denkmalschutz, zusätzlich geschützt durch eine städtebauliche Erhaltungsverordnung nach Paragraf 172 Baugesetzbuch. Rund um den Stadtpark und am Goldbekkanal kamen Bauten der fünfziger bis siebziger Jahre und in jüngerer Zeit Neubauten auf ehemaligen Gewerbeflächen dazu.

Welche Objekte hier vorkommen

Am häufigsten sind Eigentumswohnungen, mit sehr großer Bandbreite: von der kompakten Zweizimmerwohnung in der Jarrestadt über sanierte Altbauwohnungen am Mühlenkamp bis zur großen Wohnung mit Alsterblick. Villen und Stadthäuser konzentrieren sich auf die Straßen zwischen Sierichstraße und Alster und wechseln selten den Eigentümer. In den Neubauquartieren am Goldbekkanal gibt es Wohnungen mit Wasserblick, Tiefgarage und Aufzug, die eine eigene Käuferschicht ansprechen. Gewerblich genutzte Einheiten finden sich vor allem am Mühlenkamp und entlang der Barmbeker Straße.

Nachfrage und Marktlage

Winterhude gehört zu den nachgefragtesten Hamburger Stadtteilen, und die Nachfrage ist über die Teilbereiche hinweg unterschiedlich strukturiert. Alsterlagen werden von einer kleinen, sehr kaufkräftigen Käuferschicht gesucht und sind praktisch immer knapp. Die Jarrestadt hat eine eigene, an Architektur interessierte Käufergruppe, die die Denkmalauflagen bewusst in Kauf nimmt. Wohnungen rund um den Stadtpark profitieren von der Grünlage. Am schwersten tun sich Objekte an den lauten Durchgangsachsen und Wohnungen in Nachkriegsbauten mit hohem Sanierungsbedarf.

Bei Denkmalobjekten die Auflagen schriftlich klären

Holen Sie für Objekte in der Jarrestadt eine Auskunft des Denkmalschutzamts ein, was an Ihrem Gebäude zulässig ist. Käufer fragen konkret nach Fenstertausch, Dämmung und Heizungstausch. Eine belegte Antwort ist ein Verkaufsargument, eine vage Antwort ist ein Risiko.

Denkmal-Abschreibung als Argument nutzen

Sanierungsaufwand an Baudenkmalen kann steuerlich erhöht abgesetzt werden. Für einen Teil der Käuferschicht ist das ein zentrales Kaufmotiv. Die konkrete Beurteilung gehört zum Steuerberater, die Tatsache des Denkmalschutzes gehört ins Exposé.

Teilbereich klar benennen

Alsterlage, Stadtparkumfeld, Jarrestadt und Goldbekkanal sind für Käufer verschiedene Suchräume mit verschiedenen Preiserwartungen. Ein Exposé, das nur Winterhude nennt, ordnet das Objekt schlechter ein, als es verdient.