Kosten
Kaufnebenkosten beim Hauskauf
Beim Hauskauf fallen 9 bis 15 Prozent zusätzliche Kosten an. Übersicht zu Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision mit konkreten Berechnungsbeispielen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis bei einer Immobilientransaktion anfallen. Sie sind häufig unterschätzt und können den finanziellen Bedarf um 50.000 bis 100.000 € erhöhen.
Die vier Hauptpositionen
| Position | Höhe | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent | Käufer |
| Notar- und Grundbuchkosten | 1,5 bis 2 Prozent | Käufer |
| Maklerprovision (falls beauftragt) | 3,57 bis 7,14 Prozent (inkl. USt.) | meist hälftig geteilt |
| Gutachten oder Sachverständigen-Gutachten | 0 bis 0,5 Prozent | meist Käufer |
| Summe | 5 bis 16 Prozent |
Position 1: Grunderwerbsteuer
Die größte Position. Höhe abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Details siehe Glossar-Eintrag Grunderwerbsteuer.
Position 2: Notar- und Grundbuchkosten
Notar und Grundbuchamt erheben Gebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Kosten richten sich nach dem Geschäftswert (Kaufpreis):
| Kaufpreis | Notarkosten | Grundbuchkosten | Summe |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | 1.350 € | 525 € | 1.875 € (0,75 Prozent) |
| 500.000 € | 2.350 € | 935 € | 3.285 € (0,66 Prozent) |
| 750.000 € | 3.150 € | 1.250 € | 4.400 € (0,59 Prozent) |
| 1.000.000 € | 3.950 € | 1.560 € | 5.510 € (0,55 Prozent) |
Faustregel: 1 bis 1,5 Prozent vom Kaufpreis.
Was deckt der Notar ab?
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Grundbucheintragungs-Antrag
- Einholung der Genehmigungen (Vorkaufsrecht der Gemeinde, Wegerechte)
- Treuhänder-Funktion beim Geldtransfer
- Eigentumsumschreibung im Grundbuch
- Auflassungsvormerkung (vorläufige Sicherung des Käufers)
Wahlfreiheit beim Notar
Käufer und Verkäufer können den Notar gemeinsam frei wählen. Üblich ist der lokale Notar am Standort der Immobilie. Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt, nicht verhandelbar.
Position 3: Maklerprovision
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip mit hälftiger Teilung: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Konkret bedeutet das in der Praxis:
| Variante | Käufer | Verkäufer |
|---|---|---|
| Beide-Seiten-Beauftragung (Standard) | 3,57 Prozent | 3,57 Prozent |
| Verkäufer beauftragt | 3,57 Prozent | 3,57 Prozent (mindestens hälftig) |
| Käufer beauftragt | 3,57 Prozent | 3,57 Prozent (mindestens hälftig) |
Die typische Maklerprovision liegt bei 3 bis 6 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer, also 3,57 bis 7,14 Prozent brutto. In Berlin und Brandenburg sind 3,57 Prozent auf jeder Seite üblich, in Bayern teils 3 Prozent + USt = 3,57 Prozent insgesamt.
Position 4: Sachverständigen-Gutachten (optional)
Wer ein Verkehrswertgutachten will (Erbschaft, Scheidung, Kreditprüfung), zahlt zwischen 1.500 und 4.000 €. Bei Standardobjekten unter 500.000 € meist 1.500 bis 2.500 €. Für die normale Kaufentscheidung ist es nicht nötig, eine Online-Bewertung oder ein Maklergutachten reichen meist aus.
Berechnungsbeispiel: Kauf eines Einfamilienhauses
Kaufpreis: 600.000 € · Standort: Köln (NRW) · Mit Makler
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent) | 39.000 € |
| Notar (rund 1,2 Prozent) | 7.200 € |
| Grundbuch (rund 0,5 Prozent) | 3.000 € |
| Maklerprovision (3,57 Prozent, Käuferanteil) | 21.420 € |
| Summe Nebenkosten | 70.620 € |
| Prozent vom Kaufpreis | 11,8 Prozent |
Bei einem Privatverkauf ohne Makler entfallen die 21.420 € Provision, die Nebenkosten sinken auf rund 49.200 € (8,2 Prozent).
Kaufnebenkosten finanzieren?
Die meisten Banken bieten zwei Varianten:
Variante A: Eigenkapital-Finanzierung der Nebenkosten (empfohlen)
Sie zahlen alle Nebenkosten aus Eigenkapital. Der Kredit deckt nur den Kaufpreis. Vorteil: bessere Zinskonditionen, niedrigere Beleihung.
Variante B: Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten
Die Bank finanziert auch die Nebenkosten mit. Voraussetzung ist meist eine sehr gute Bonität. Nachteil: 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte höherer Zinssatz, dadurch über die Laufzeit deutlich höhere Gesamtkosten.
Faustregel: Mindestens die Nebenkosten als Eigenkapital, besser zusätzlich 10 bis 20 Prozent vom Kaufpreis.
Steuerliche Behandlung
| Nutzung | Absetzbar? |
|---|---|
| Selbstgenutzte Immobilie | Nein |
| Vermietete Immobilie (Privatperson) | Ja, über AfA verteilt |
| Vermietete Immobilie (gewerblich) | Ja, sofort als Werbungskosten |
Bei Vermietung sind Notar, Grundbuch und Makler sofort als Werbungskosten absetzbar. Die Grunderwerbsteuer wird auf Gebäude (absetzbar) und Grund (nicht absetzbar) aufgeteilt und über die AfA verteilt.
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Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
- 9 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. In Bundesländern mit hohem Grunderwerbsteuersatz und mit Maklerbeteiligung am oberen Ende. Bei Privatverkauf ohne Makler eher 6 bis 9 Prozent.
- Sind die Kaufnebenkosten finanzierbar?
- Theoretisch ja, viele Banken finanzieren auch Kaufnebenkosten mit. Die Konditionen sind aber schlechter (Vollfinanzierung). Empfehlenswert ist es, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
- Welche Kosten kommen NACH dem Kauf?
- Renovierung, Umzug, Möbel, Versicherungen, ggf. Anschluss von Gas/Strom/Internet. Planen Sie weitere 5 bis 15 Prozent vom Kaufpreis als Reserve ein.
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