Rechtlich
Grundbuch und Grundbuchauszug verstehen
Das Grundbuch ist das offizielle Register aller Grundstücke in Deutschland. Was im Grundbuchauszug steht, wie Sie ihn bekommen und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.
Was ist das Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte (z.B. Erbbaurechte, Wohnungseigentum) in Deutschland verzeichnet sind. Es wird beim Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt. Rechtsgrundlage ist die Grundbuchordnung (GBO).
Wichtigster Grundsatz: Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer. Der Grundbuchstand genießt öffentlichen Glauben (§892 BGB). Wer in gutem Glauben einen Eintrag erwirbt, wird auch dann Eigentümer, wenn der Eintrag falsch war.
Aufbau des Grundbuchs
Jedes Grundstück hat ein eigenes Grundbuchblatt mit folgenden Abschnitten:
Bestandsverzeichnis
Hier wird das Grundstück physikalisch beschrieben:
- Lage (Gemarkung, Flur, Flurstück)
- Größe in Quadratmetern
- Wirtschaftsart (Hof- und Gebäudefläche, Landwirtschaft, etc.)
- Wohnungseigentumsanteil bei Eigentumswohnungen
Abteilung I: Eigentümer
- Vor- und Nachname
- Geburtsdatum
- Anschrift
- Erwerbsgrund (Kauf, Erbschaft, Schenkung)
- Bei mehreren Eigentümern auch das Beteiligungsverhältnis (z.B. je hälftig, in Gütergemeinschaft)
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier werden Rechte Dritter gegen den Eigentümer eingetragen:
- Wegerechte (Nachbar darf den Weg nutzen)
- Wohnungsrechte (z.B. Großeltern dürfen lebenslang im Haus wohnen)
- Nießbrauchsrechte
- Vorkaufsrechte
- Reallasten (z.B. Wartung eines Wegs)
- Auflassungsvormerkungen
Diese Lasten mindern den Wert der Immobilie. Käufer sollten Abteilung II besonders sorgfältig prüfen.
Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden
Hier stehen alle finanziellen Belastungen:
- Hypotheken (zur Sicherung einer konkreten Forderung)
- Grundschulden (abstrakter, modernste Variante)
- Rentenschulden (selten)
Bei einem Haus, das mit Bankkredit finanziert wurde, ist hier eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen, üblicherweise in Höhe der Darlehenssumme.
So holen Sie einen Grundbuchauszug
Variante 1: Direkt beim Grundbuchamt
- Adresse des zuständigen Grundbuchamts ermitteln (Amtsgericht der Gemeinde).
- Schriftlich, telefonisch oder persönlich Auszug anfordern.
- Berechtigtes Interesse nachweisen: Eigentümer-Stellung, Kaufabsicht mit Maklerbestätigung, Rechtsanwalt-Beauftragung etc.
- Kosten: 10 bis 20 € pro Blatt.
Variante 2: Online über bundesweites Portal
In den meisten Bundesländern ist mittlerweile ein elektronisches Grundbuch verfügbar. Notare, Anwälte und Banken haben direkten Zugriff. Privatpersonen können über folgende Portale anfragen:
- grundbuch-portal.de
- grundbuch24.de
- Bundesländer-spezifische Portale (z.B. NRW Justiz-Portal)
Kosten: 30 bis 80 € online, oft mit Express-Lieferung am gleichen Tag.
Variante 3: Über den Notar
Wenn Sie einen Hauskauf vorbereiten, fordert Ihr Notar den Auszug routinemäßig an. Sie müssen sich nicht selbst kümmern.
Worauf achten beim Grundbuchauszug?
Beim Hauskauf
- Eigentümer in Abteilung I prüfen. Stimmt der Verkäufer mit dem eingetragenen Eigentümer überein?
- Lasten in Abteilung II durchgehen. Werden Wegerechte, Wohnrechte etc. bei der Übergabe gelöscht oder bleiben sie bestehen?
- Schulden in Abteilung III prüfen. Werden alle Grundschulden vor der Übergabe gelöscht oder vom Käufer übernommen? Übernahme kann den Kaufpreis vermindern, aber Konditionen prüfen.
- Stand des Grundbuchauszugs. Nicht älter als 3 Monate, sonst neu anfordern.
Beim Hausverkauf
- Aktualität sicherstellen. Kein Auszug älter als 3 Monate ins Inserat.
- Lasten transparent dokumentieren. Alte Wegerechte, die nicht mehr genutzt werden, vor dem Verkauf löschen lassen (kostet 30 bis 200 € beim Grundbuchamt).
- Grundschulden rechtzeitig vorbereiten. Wenn Sie ablösen wollen, mit der Bank vor dem Verkauf abstimmen.
Häufige Probleme
Verstorbene Eigentümer
Wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist, müssen erst die Erben im Grundbuch eingetragen werden (Erbschein nötig). Erst dann kann verkauft werden. Dieser Prozess dauert oft 2 bis 6 Monate und kostet Notar- und Grundbuchgebühren.
Vergessene Wegerechte
Wegerechte aus den 1950er Jahren sind oft im Grundbuch eingetragen, werden aber tatsächlich nicht mehr genutzt. Vor dem Verkauf prüfen, ob Löschung möglich ist (Berechtigter muss zustimmen).
Mehrere Miteigentümer
Bei Erben-Gemeinschaften müssen alle Miterben dem Verkauf zustimmen. Eine Mehrheits-Entscheidung reicht nicht. Bei Uneinigkeit kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden, die für alle Beteiligten meist ungünstig ausgeht.
Kosten-Übersicht für Grundbuch-Aktionen
| Aktion | Kosten |
|---|---|
| Grundbuchauszug | 10 bis 80 € |
| Eigentumsumschreibung beim Verkauf | 0,5 Prozent vom Kaufpreis |
| Grundschuld eintragen | 0,2 Prozent von der Höhe |
| Grundschuld löschen | 0,1 Prozent von der Höhe |
| Wegerecht löschen | 30 bis 200 € (festgelegt) |
Verwandte Themen
- Wohnflächenberechnung — fließt in den Kaufvertrag ein
- Kaufnebenkosten — Grundbuchgebühren als Position
- Verkauf vorbereiten — Unterlagen-Checkliste
Häufige Fragen
- Was kostet ein Grundbuchauszug?
- Ein einfacher Grundbuchauszug kostet beim Grundbuchamt 10 bis 20 €. Online-Anbieter verlangen 30 bis 80 €, sind aber in Bundesländern verfügbar, in denen das Online-Verfahren freigeschaltet ist.
- Wer darf das Grundbuch einsehen?
- Eigentümer, Mieter, Käufer-Interessenten mit Vermittler-Bestätigung, Notare, Anwälte, Banken und Behörden mit berechtigtem Interesse. Privatpersonen ohne Eigentümer-Bezug brauchen einen Nachweis.
- Was bedeutet eine Auflassungsvormerkung?
- Eine Auflassungsvormerkung sichert den Käufer vorläufig. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück nach Vertragsabschluss noch einmal anders verkaufen oder belasten kann, bevor der Käufer endgültig eingetragen ist.
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