Kennzahlen
Wohnfläche richtig berechnen: Die Wohnflächenverordnung in der Praxis
Die Wohnfläche ist die zentrale Bezugsgröße bei jeder Bewertung. Was zählt voll, was nur halb, was gar nicht? Die Wohnflächenverordnung gibt klare Regeln.
Warum die Wohnfläche so wichtig ist
Bei jeder Bewertung wird der Quadratmeter-Preis mit der Wohnfläche multipliziert. Eine falsche Wohnfläche-Angabe kann den Wert um zehntausende Euro verfälschen.
Die rechtliche Grundlage ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV) von 2003. Sie ist verbindlich für geförderten Wohnraum und de-facto Standard im freien Markt.
Was zählt voll?
- Räume, deren lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt
- Wohnräume, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, Diele, Toilette
- Wintergärten und Schwimmbäder, sofern beheizt und allseitig geschlossen
Was zählt nur teilweise?
| Bereich | Anteil |
|---|---|
| Raumteile mit Höhe 1 bis unter 2 Meter | 50 % |
| Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder | 50 % |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | 25 % (ausnahmsweise bis 50 %) |
Was zählt gar nicht?
- Raumteile mit lichter Höhe unter 1 Meter (Dachschrägen, Galerie-Brüstungen)
- Keller- und Abstellräume außerhalb der Wohnung
- Garagen und Stellplätze
- Heizungsräume, Waschküchen, Trockenräume
- Treppenhäuser außerhalb der Wohnung
Beispiel
Eine Maisonette-Wohnung im Dachgeschoss:
| Bereich | Maß | Anteil | Wohnfläche |
|---|---|---|---|
| Wohnzimmer (volle Höhe) | 30 m² | 100 % | 30,00 m² |
| Schlafzimmer (Schräge ab 1,80 m) | 25 m² volle Höhe + 5 m² zwischen 1 und 2 m | 100 % + 50 % | 27,50 m² |
| Bad | 8 m² | 100 % | 8,00 m² |
| Galerie unter 1 m Höhe | 6 m² | 0 % | 0,00 m² |
| Balkon | 8 m² | 25 % | 2,00 m² |
| Gesamt | 67,50 m² |
Die Bruttogrundfläche wäre größer (etwa 82 m²), die anrechenbare Wohnfläche aber nur 67,5 m².
Häufige Fehler
- ❌ Galerie-Bereiche mit Bodenhöhe unter 1 Meter mitzählen
- ❌ Kellerräume als Wohnfläche, obwohl ohne Tageslicht und Heizung
- ❌ Garage zur Wohnfläche schlagen, weil sie groß ist
- ❌ Kaminzimmer im Spitzboden voll zählen, obwohl ein Großteil unter 2 Meter liegt
Tipp für die Bewertung
Wenn Sie Ihre Wohnfläche nicht genau kennen: schauen Sie in den Energieausweis, den Bauplan oder den Kaufvertrag. Diese Dokumente führen die Wohnfläche meist nach WoFlV.
Bei Unsicherheit: lieber konservativ schätzen. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche führt im Verkauf zu Konflikten mit Käufern.
In unserer kostenlosen Bewertung genügt eine ungefähre Angabe. Die Konfidenz-Spanne fängt kleine Abweichungen ab.
Häufige Fragen
- Zählt der Keller zur Wohnfläche?
- In der Regel nein. Nur ausgebaute Wohnkeller mit Tageslicht zählen anteilig. Reine Hobby- oder Heizungsräume zählen nicht.
- Wie wird ein Balkon berechnet?
- Nach Wohnflächenverordnung in der Regel zu einem Viertel, in begründeten Fällen bis zur Hälfte.
- Zählen Dachschrägen?
- Bereiche mit weniger als einem Meter Höhe gar nicht, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, ab zwei Metern voll.
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