Rechtlich
Energieausweis: Pflicht beim Hausverkauf
Der Energieausweis zeigt den Energiebedarf einer Immobilie. Er ist beim Verkauf und bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben. Übersicht zu den zwei Arten, Kosten und Pflichtangaben.
Was ist ein Energieausweis?
Ein Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das den Energiebedarf einer Immobilie klassifiziert. Er ordnet das Gebäude einer Energieeffizienzklasse zwischen A+ (sehr gut) und H (sehr schlecht) zu, ähnlich wie bei Haushaltsgeräten.
Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit November 2020 die alten EnEV-Vorschriften abgelöst hat. Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten, das das GEG unter neuem Namen fortführt. Das neue Energieausweisrecht greift erst ab dem 1. Januar 2027, bereits ausgestellte Ausweise bleiben bis zu ihrem Ablaufdatum gültig. Die Einzelheiten stehen im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf.
Zwei Arten von Energieausweisen
| Kriterium | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Tatsächlicher Verbrauch der letzten 3 Jahre | Bauphysikalische Berechnung |
| Aussagekraft | Abhängig vom Nutzungsverhalten | Objektiv, gebäudebezogen |
| Kosten | 50 bis 100 € | 200 bis 500 € |
| Gültig | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Bei Sanierung wertvoller | Nein | Ja |
Wann ist welcher Ausweis Pflicht?
Der Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn:
- Bauantrag vor 1. November 1977 gestellt wurde und
- Weniger als 5 Wohneinheiten und
- Keine Sanierung auf Niveau Wärmeschutzverordnung 1977
In allen anderen Fällen können Sie zwischen beiden wählen. Häufig empfiehlt sich der Verbrauchsausweis als kostengünstigste Variante.
Pflichtangaben im Inserat
Seit Mai 2014 müssen folgende Angaben in jedem Verkaufs- oder Vermietungsinserat enthalten sein:
- Art des Ausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m² × a)
- Wesentlicher Energieträger (Heizung): Gas, Öl, Strom, Fernwärme, Wärmepumpe etc.
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H, seit Mai 2014)
Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis zu 10.000 Euro. Geprüft wird das in der Praxis seltener von Behörden als von Wettbewerbern und Verbänden, die abmahnen.
Energieeffizienzklassen im Überblick
| Klasse | kWh/(m² × a) | Zustand |
|---|---|---|
| A+ | bis 30 | Passivhaus |
| A | bis 50 | KfW-Effizienzhaus 40 |
| B | bis 75 | Neubau-Standard |
| C | bis 100 | Modernisiert |
| D | bis 130 | Üblicher Bestand |
| E | bis 160 | Älterer Bestand |
| F | bis 200 | Schlechte Dämmung |
| G | bis 250 | Sehr schlechte Dämmung |
| H | über 250 | Sanierungsfall |
In Deutschland liegt der Median bei Klasse D bis E. Häuser ab Baujahr 2000 sind meist Klasse C oder besser.
So holen Sie Ihren Energieausweis
Online-Anbieter (Verbrauchsausweis)
Mehrere Plattformen bieten den Verbrauchsausweis ab 50 € an. Sie geben Heizkosten der letzten 3 Jahre sowie Gebäudedaten ein, der Ausweis ist meist innerhalb von 24 Stunden im PDF-Format verfügbar.
Energieberater (Bedarfsausweis)
Ein Bedarfsausweis erfordert eine Vor-Ort-Begehung. Der Energieberater prüft Dämmung, Fenster, Heizung und erstellt eine bauphysikalische Berechnung. Empfehlenswert sind Berater mit BAFA-Zertifizierung.
Auch Architekten, Bauingenieure und Schornsteinfeger dürfen Energieausweise erstellen, wenn sie entsprechend qualifiziert sind.
Auswirkung auf den Hauspreis
Eine Auswertung von immowelt vom 27. März 2025 auf Basis der 2024 inserierten Angebote kommt bei Häusern auf rund 16 Prozent Aufschlag für Klasse A+ und rund 14 Prozent Abschlag für Klasse H, jeweils gegenüber der mittleren Klasse D. Das sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise, und die Unterschiede fallen regional sehr verschieden aus.
Unabhängig von der genauen Zahl gilt: Schlecht eingestufte Häuser brauchen mehr Zeit und mehr Verhandlung, weil Käufer die Sanierungskosten einpreisen.
Tipps für Verkäufer
- Energieausweis VOR dem Inserat einholen. Sie brauchen ihn fürs Inserat selbst.
- Beide Werte angeben. Endenergie und Primärenergie informieren Käufer umfassender.
- Bei schlechten Werten überlegen, ob eine Heizungsmodernisierung vor dem Verkauf wirtschaftlich ist.
- Originale Modernisierungsbelege parat halten. Sie helfen bei der Bedarfsausweis-Erstellung.
Verwandte Themen
- Wohnflächenberechnung: wichtig für die Berechnung des spezifischen Energieverbrauchs
- Baujahr: bestimmt, ob Bedarfsausweis Pflicht ist
- Verkauf vorbereiten: vollständige Checkliste der nötigen Unterlagen
Häufige Fragen
- Wann muss ich den Energieausweis vorlegen?
- Spätestens bei der Besichtigung, und zwar unaufgefordert. Bei Vertragsschluss übergeben Sie ihn oder eine Kopie. Liegt zum Zeitpunkt einer Immobilienanzeige bereits ein Ausweis vor, müssen dessen Kennwerte auch in der Anzeige stehen.
- Was kostet ein Energieausweis?
- Verbrauchsausweis 50 bis 100 €, Bedarfsausweis 200 bis 500 €. Online-Anbieter sind günstiger, lokale Energieberater oft hochwertiger.
- Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
- 10 Jahre ab Ausstellung. Nach 10 Jahren oder nach erheblichen Modernisierungen muss er neu erstellt werden.
- Was passiert ohne Energieausweis?
- Der Bußgeldrahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro, sowohl für das Nichtvorlegen des Ausweises als auch für fehlende Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige. Hinzu kommt das Risiko einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung.
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