Verkauf
Hausverkauf vorbereiten: Die wichtigsten Schritte vor dem Inserat
Bevor das Haus inseriert wird, sollten alle Unterlagen, der Energieausweis und die Wertvorstellung stimmen. So gehen Sie systematisch vor.
Die fünf Phasen des Hausverkaufs
Ein Hausverkauf ist kein Sprint. Wer das Ziel "guter Preis, schneller Abschluss" erreichen will, plant die Phasen sauber.
- Wertermittlung (1 bis 2 Wochen)
- Unterlagen vollständig zusammenstellen (2 bis 4 Wochen)
- Vermarktung vorbereiten (1 bis 2 Wochen)
- Verkaufsphase (2 bis 6 Monate je nach Markt)
- Notarvertrag und Übergabe (4 bis 8 Wochen)
In den ersten beiden Phasen entscheidet sich, ob der spätere Verkauf reibungslos läuft.
Phase 1: Wertermittlung
Bevor Sie inserieren, müssen Sie wissen, in welcher Spanne Sie verkaufen wollen. Eine Online-Schätzung gibt Ihnen die erste Orientierung. Bei größeren Werten oder unklarer Lage holen Sie zusätzlich ein Maklergutachten oder Sachverständigen-Gutachten ein.
Faustregel: Der angegebene Preis im Inserat sollte 5 bis 10 Prozent über dem realistischen Verkaufspreis liegen, damit Verhandlungsspielraum bleibt. Mehr als 15 Prozent über Marktwert verlängert die Vermarktungsdauer drastisch.
Phase 2: Unterlagen vollständig
Käufer fragen früh nach Unterlagen. Wer sie nicht hat, verliert seriöse Interessenten.
Pflichtunterlagen
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte (Liegenschaftskarte vom Katasteramt)
- Energieausweis (gesetzlich Pflicht seit 2014)
Sehr empfohlen
- Bauplan / Grundrisse
- Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
- Baubeschreibung (Original aus dem Bauantrag, wenn vorhanden)
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2 Jahre
- Übergabeprotokoll der letzten Modernisierung (Heizung, Dach, Fenster)
- Police der Wohngebäudeversicherung
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich
- Teilungserklärung
- Letzte 3 Jahre Eigentümerversammlungs-Protokolle
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Beschluss über Sanierungsrücklagen
Phase 3: Vermarktung vorbereiten
Energieausweis erstellen
Wenn nicht vorhanden, brauchen Sie ihn. Zwei Arten:
| Art | Kosten | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | 50 bis 100 € | Bei guten Verbrauchsdaten der letzten 3 Jahre |
| Bedarfsausweis | 200 bis 500 € | Bei alten Häusern oder uneinheitlicher Nutzung |
Pflicht ist der Bedarfsausweis nur bei Häusern bis Baujahr 1977 mit weniger als fünf Wohneinheiten und ohne Modernisierung auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977.
Fotos professionell machen lassen
Eine professionelle Fotostrecke kostet 200 bis 500 Euro und ist die wirkungsvollste Investition in den Verkaufserfolg. Smartphone-Fotos sind im sechsstelligen Bereich nicht akzeptabel.
Drohnenaufnahmen
Bei Häusern mit großem Garten lohnen sich Drohnenaufnahmen (oft im Foto-Paket inklusive). Sie zeigen Lage und Grundstücksgröße, was im Inserat selten so überzeugend kommt.
Inserat-Text
Klar, sachlich, deutsch. Keine Übertreibungen ("Traum-Villa") und keine US-Phrasen ("Open Concept"). Nennen Sie:
- Lage (Stadtteil, ÖPNV-Anschluss in Minuten)
- Wohnfläche, Grundstücksfläche, Zimmer-Zahl
- Baujahr, letzte Modernisierungen mit Jahr
- Heizungsart und Energiekennwert
- Besonderheiten (Garten-Süd, Blick, Garage)
- Verkaufsgrund (optional, schafft Vertrauen)
Phase 4 und 5: Vermarktung und Notar
Sobald die ersten drei Phasen sauber laufen, ist die Vermarktung selbst meist die kürzeste. Ein guter Makler oder ein gut vorbereiteter Privatverkauf zieht Käufer in den ersten Wochen an.
Geduld zahlt sich aus: Der erste Käufer mit einem niedrigen Preis ist meist nicht der beste. Wer drei bis vier Monate Zeit einplanen kann, erzielt im Mittel 5 bis 8 Prozent mehr.
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Im Glossar finden Sie alle Fachbegriffe rund um die Bewertung erklärt.
Häufige Fragen
- Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauplan, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Grundrisse, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre und ein Übergabeprotokoll der letzten Modernisierung.
- Brauche ich einen Energieausweis?
- Ja. Seit 2014 ist er beim Verkauf Pflicht. Es gibt zwei Arten: Bedarfsausweis (genauer, ab 200 €) und Verbrauchsausweis (günstiger, ab 50 €).
- Sollte ich vor dem Verkauf renovieren?
- Kosmetische Renovierungen (Streichen, Sauberkeit) lohnen sich. Größere Sanierungen rechnen sich beim Verkauf meist nicht, weil Käufer eigene Vorstellungen haben.
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