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Energieausweis beim Hausverkauf: Pflichten und Rechtsstand 2026
Energieausweis beim Hausverkauf: Wann er Pflicht ist, welche Angaben ins Inserat gehören, was er kostet und was sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz vom 29. Juli 2026 geändert hat.
Kurzantwort
Beim Hausverkauf brauchen Sie einen gültigen Energieausweis, und zwar bevor die erste Besichtigung stattfindet. Fehlt er oder fehlen die Pflichtangaben im Inserat, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Rechtsgrundlage ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, das das bisherige Gebäudeenergiegesetz unter neuem Namen fortführt und umfassend ändert.
Was hat sich 2026 geändert?
Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) in Kraft getreten. Es ersetzt nicht einfach das Gebäudeenergiegesetz, sondern führt es unter neuem Namen weiter und reformiert es. Für Verkäufer sind vier Punkte wichtig.
- Die Vorlagepflicht bleibt. Am Grundsatz, dass beim Verkauf ein Energieausweis vorliegen und gezeigt werden muss, ändert sich nichts.
- Die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie bei neuen Heizungen ist entfallen. Die entsprechenden Vorschriften wurden gestrichen und durch eine gestaffelte Beimischungspflicht für Biobrennstoffe ab 2029 ersetzt.
- Das Betriebsverbot für Heizkessel ab 30 Jahren ist entfallen. Die Regelung, nach der alte Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren nicht mehr betrieben werden durften, gilt nicht mehr. Wer ein Haus mit alter Heizung verkauft, muss dem Käufer also keine gesetzliche Austauschfrist mehr ankündigen.
- Das neue Energieausweisrecht greift erst ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin gelten für Inhalt, Form und Ausstellung der Ausweise die bisherigen Regeln.
Diese Rechtslage ist neu und die Umsetzung in Formularen und Portalen läuft noch. Prüfen Sie im Zweifel den aktuellen Stand, bevor Sie eine Anzeige schalten.
Wann ist der Energieausweis Pflicht und wann nicht?
Pflicht ist er beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung und beim Leasing von Gebäuden, Wohnungen und selbstständigen Nutzungseinheiten. Der Verkäufer muss dafür sorgen, dass ein Ausweis vorliegt.
Keine Pflicht besteht unter anderem bei:
- Baudenkmälern, weil die energetischen Anforderungen dort ohnehin eingeschränkt sind
- kleinen Gebäuden mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche
- Gebäuden, die nur kurzzeitig oder saisonal genutzt werden, etwa manche Ferienhäuser
- reinen Betriebsgebäuden mit sehr geringem Energiebedarf
Wichtig ist der Zeitpunkt. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden, nicht erst beim Notar. Fragt der Interessent nicht danach, entbindet Sie das nicht.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?
| Merkmal | Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | tatsächlicher Verbrauch der Vorjahre | bauphysikalische Berechnung |
| Aussage | abhängig vom Nutzerverhalten | gebäudebezogen, vergleichbar |
| Typische Kosten | 50 bis 150 Euro | 300 bis 800 Euro |
| Aufwand | Abrechnungen einreichen | Gebäudeaufnahme, oft Vor-Ort-Termin |
| Gültigkeit | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Nützlich bei Sanierungsplanung | kaum | ja, enthält Modernisierungsempfehlungen |
Der Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn alle drei Bedingungen zusammentreffen: Der Bauantrag wurde vor dem 1. November 1977 gestellt, das Wohngebäude hat weniger als fünf Wohnungen, und es wurde nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht. In allen anderen Fällen dürfen Sie wählen.
Ein leerstehendes Haus liefert beim Verbrauchsausweis absurd gute Werte, ein Haus mit fünfköpfiger Familie absurd schlechte. Wenn Ihr Haus gut gedämmt ist, aber der Vorbesitzer viel geheizt hat, lohnt sich der teurere Bedarfsausweis oft, weil er die Substanz zeigt statt das Verhalten.
Was ändert sich beim Verbrauchsausweis ab 2027?
Ab dem 1. Januar 2027 reichen die bisherigen drei Jahresabrechnungen nicht mehr. Verlangt werden dann mindestens 24 aufeinanderfolgende Monate mit monatlicher Erfassung, getrennt nach Energieträgern. Wer ohnehin bald verkauft und noch keine sauber getrennten Daten hat, stellt den Ausweis besser jetzt aus.
Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?
Wenn zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt, muss die Anzeige enthalten:
- die Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
- den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung
- bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis zu 10.000 Euro. In der Praxis kommt das Problem selten vom Amt, sondern von Wettbewerbern und Verbänden, die Anzeigen systematisch prüfen und abmahnen.
Wer darf einen Energieausweis ausstellen?
Ausstellungsberechtigt sind Personen mit einschlägiger Qualifikation, insbesondere:
- Architektinnen, Bauingenieure, Bauphysikerinnen mit entsprechender Fortbildung
- Handwerksmeisterinnen und Handwerksmeister aus den Bau- und Ausbaugewerken mit Zusatzqualifikation
- Schornsteinfegerinnen und Schornsteinfeger mit Zusatzqualifikation
- Absolventinnen einschlägiger Studiengänge mit Berufserfahrung
Bei reinen Onlineanbietern für Verbrauchsausweise wird das Gebäude in der Regel nicht besichtigt. Für den Verbrauchsausweis ist das zulässig, für einen belastbaren Bedarfsausweis ist ein Vor-Ort-Termin die bessere Wahl. Eine unabhängige Anlaufstelle für Energieberatung ist die Verbraucherzentrale, Adressen von geförderten Energieeffizienz-Expertinnen und -Experten führt die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes.
Energieeffizienzklassen für Wohngebäude
| Klasse | Endenergie in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | über 30 bis 50 |
| B | über 50 bis 75 |
| C | über 75 bis 100 |
| D | über 100 bis 130 |
| E | über 130 bis 160 |
| F | über 160 bis 200 |
| G | über 200 bis 250 |
| H | über 250 |
Für Wohngebäude bleibt diese Skala auch nach der Gesetzesänderung erhalten. Nur für Nichtwohngebäude ist ab 2027 eine EU-Skala von A bis G vorgesehen.
Wie stark wirkt die Energieklasse auf den Preis?
Verlässliche Zahlen gibt es hier nur aus Angebotsdaten, nicht aus beurkundeten Kaufpreisen. Eine Auswertung von immowelt vom 27. März 2025 hat die 2024 inserierten Wohnimmobilien mit einem hedonischen Modell verglichen, also Baujahr und Sanierungsstand herausgerechnet. Ergebnis:
| Objektart | Klasse A+ gegenüber D | Klasse H gegenüber D |
|---|---|---|
| Häuser | rund plus 16 Prozent | rund minus 14 Prozent |
| Eigentumswohnungen | rund plus 23 Prozent | rund minus 4 Prozent |
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens sind das Angebotspreise, die reale Verhandlung findet danach statt. Zweitens sind die Unterschiede regional sehr verschieden: In Regionen mit knappem Angebot verzeiht der Markt eine schlechte Klasse eher als dort, wo Käufer die Auswahl haben.
Für die Praxis heißt das: Eine schlechte Klasse kostet Geld, aber deutlich weniger, als eine Komplettsanierung kostet. Die Rechnung, vor dem Verkauf noch schnell energetisch zu sanieren, geht in den meisten Fällen nicht auf. Sie kann sich lohnen, wenn Sie ohnehin noch einige Jahre selbst wohnen bleiben.
Was Verkäufer mit schlechter Klasse konkret tun können
- Belege sammeln. Jede dokumentierte Maßnahme, auch eine Teilmaßnahme wie neue Fenster im Obergeschoss, verbessert den Bedarfsausweis und die Verhandlungsposition.
- Modernisierungsempfehlungen mitgeben. Der Bedarfsausweis enthält sie ohnehin. Wer dem Käufer zeigt, welche Maßnahme wie viel bringt, nimmt der Unsicherheit die Spitze.
- Kostenschätzung beilegen. Ein Angebot eines Heizungsbauers für die Wärmepumpe ist ein besseres Verhandlungsargument als ein Preisnachlass ins Blaue.
- Zielgruppe anpassen. Sanierungsbedürftige Häuser verkaufen sich an Handwerker, Selbstausbauer und Kapitalanleger anders als an junge Familien.
- Preis realistisch ansetzen. Ein zu hoher Startpreis verlängert die Vermarktung und führt am Ende zu einem niedrigeren Abschluss als ein marktgerechter Start.
Ablauf in fünf Schritten
- Vorhandenen Ausweis prüfen. Ausstellungsdatum suchen. Älter als zehn Jahre bedeutet: neu erstellen.
- Ausweisart bestimmen. Bauantrag vor November 1977, unter fünf Wohnungen, keine Sanierung auf Stand 1977? Dann Bedarfsausweis.
- Unterlagen zusammenstellen. Baupläne, Wohnflächenberechnung, Heizkostenabrechnungen, Belege über Dämmung, Fenster und Heizung.
- Ausweis erstellen lassen. Verbrauchsausweis meist in wenigen Tagen, Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Termin eher zwei bis sechs Wochen.
- Inserat mit den fünf Pflichtangaben schalten und den Ausweis zur Besichtigung bereithalten.
Weiterlesen
- Energieausweis im Glossar: Arten, Gültigkeit und Pflichtangaben kompakt
- Wohnfläche berechnen: die Bezugsgröße, auf die der Energiekennwert gerechnet wird
- Modernisierung und Sanierung: welche Maßnahme sich vor dem Verkauf rechnet
- Hausverkauf vorbereiten: die vollständige Unterlagenliste
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Quellen und Stand
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), in Kraft getreten am 29. Juli 2026, Überblick beim Gebäudeforum klimaneutral der Deutschen Energie-Agentur
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), Vorlagepflicht und Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro
- immowelt, Pressemitteilung vom 27. März 2025 zur Preiswirkung der Energieeffizienzklasse, Datenbasis Angebote des Jahres 2024
Stand: September 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Energieberatung.
Häufige Fragen
- Ist ein Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?
- Ja. Wer ein bebautes Grundstück, eine Wohnung oder eine sonstige selbstständige Nutzungseinheit verkauft, muss dafür sorgen, dass ein Energieausweis vorliegt. Spätestens bei der Besichtigung muss er dem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden, spätestens bei Vertragsschluss wird er übergeben. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern Nutzfläche.
- Wie hoch ist das Bußgeld ohne Energieausweis?
- Bis zu 10.000 Euro. Das gilt sowohl dafür, dass der Ausweis nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorgelegt wird, als auch dafür, dass in einer Immobilienanzeige die Pflichtangaben fehlen. Zusätzlich sind wettbewerbsrechtliche Abmahnungen durch Verbände möglich.
- Was kostet ein Energieausweis für ein Einfamilienhaus?
- Ein Verbrauchsausweis kostet online meist 50 bis 150 Euro. Ein Bedarfsausweis liegt je nach Aufwand und Region bei 300 bis 800 Euro, weil dafür das Gebäude aufgenommen und bauphysikalisch gerechnet wird. Die Preise sind nicht gesetzlich geregelt, ein Vergleich lohnt sich.
- Welche Angaben müssen in die Immobilienanzeige?
- Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr und bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse. Diese Angaben sind nur Pflicht, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Ausweis vorliegt. Wer inseriert, ohne einen zu haben, umgeht die Pflicht nicht, weil der Ausweis spätestens zur Besichtigung da sein muss.
- Bleibt mein alter Energieausweis nach der Gesetzesänderung 2026 gültig?
- Ja. Bereits ausgestellte Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zu ihrem Ablaufdatum, in der Regel zehn Jahre ab Ausstellung. Die neuen Regeln zu Inhalt und Form der Ausweise greifen erst für Ausweise, die ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt werden.
- Wie stark drückt eine schlechte Energieklasse den Preis?
- Eine Auswertung von immowelt aus dem März 2025 auf Basis der 2024 inserierten Angebote kommt für Häuser auf rund 16 Prozent Aufschlag bei Klasse A+ und rund 14 Prozent Abschlag bei Klasse H, jeweils im Vergleich zur mittleren Klasse D. Das sind Angebotspreise, keine beurkundeten Kaufpreise, und regional gibt es große Unterschiede.
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