Kosten
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf
Die Grunderwerbsteuer ist die wichtigste Kaufnebenkosten-Position in Deutschland. Sie schwankt je Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Übersicht zu Sätzen, Berechnung und Ausnahmen.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen erhoben wird. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).
Sie ist mit Abstand die größte Position der Kaufnebenkosten. Bei einem Hauspreis von 500.000 € fallen je nach Bundesland zwischen 17.500 € und 32.500 € Grunderwerbsteuer an.
Steuersätze nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Stand |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 Prozent | seit 1997 |
| Sachsen | 3,5 Prozent | seit 1997 |
| Hamburg | 5,5 Prozent | seit 2023 |
| Bremen | 5,0 Prozent | seit 2014 |
| Niedersachsen | 5,0 Prozent | seit 2014 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 Prozent | seit 2012 |
| Baden-Württemberg | 5,0 Prozent | seit 2011 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 Prozent | seit 2012 |
| Berlin | 6,0 Prozent | seit 2014 |
| Hessen | 6,0 Prozent | seit 2013 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 Prozent | seit 2019 |
| Brandenburg | 6,5 Prozent | seit 2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 Prozent | seit 2015 |
| Saarland | 6,5 Prozent | seit 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 Prozent | seit 2014 |
| Thüringen | 6,5 Prozent | seit 2017 |
Stand: Anfang 2026. Bundesländer können den Satz mit Wirkung zum jeweiligen Jahresanfang ändern.
Berechnungsbeispiele
Beispiel 1: München (Bayern)
Kaufpreis: 700.000 € Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent): 24.500 €
Beispiel 2: Köln (NRW)
Kaufpreis: 700.000 € Grunderwerbsteuer (6,5 Prozent): 45.500 €
Die Differenz von 21.000 € ist allein durch das Bundesland bedingt. Bei höheren Kaufpreisen wird der Unterschied entsprechend größer.
Bemessungsgrundlage
Die Steuer wird auf den Kaufpreis berechnet, der im Notarvertrag steht. Folgende Komponenten sind enthalten:
- Hauskaufpreis
- Grundstückskaufpreis
- Übernommene Hypotheken
- Übernommene Reallasten (z.B. Wohnrecht, Erbbauzins)
Nicht enthalten sind:
- Bewegliches Inventar (Einbauküche, Möbel) — wenn separat ausgewiesen und realistisch bewertet
- Reservierungs- oder Anzahlungsgebühren, die nicht angerechnet werden
Praxistipp: Inventar separat ausweisen
Eine Einbauküche im Wert von 10.000 €, die separat im Vertrag aufgeführt wird, spart in NRW 650 € Grunderwerbsteuer (10.000 € × 6,5 Prozent). Voraussetzung: Die Bewertung muss realistisch sein, sonst riskieren Sie eine Korrektur durch das Finanzamt.
Ablauf der Steuerentrichtung
- Notarvertrag wird geschlossen.
- Notar meldet den Vertrag binnen zwei Wochen an das Finanzamt.
- Finanzamt erlässt Steuerbescheid mit Zahlungsfrist von einem Monat.
- Käufer überweist an das Finanzamt.
- Finanzamt erteilt Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Notar veranlasst Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen werden. Wer schnell ins Grundbuch will, sollte schnell zahlen.
Steuerlich absetzbar?
Bei selbst genutzten Immobilien: Nein, die Grunderwerbsteuer ist privat veranlasst und nicht absetzbar.
Bei vermieteten Immobilien: Teilweise. Die Grunderwerbsteuer auf das Gebäude (nicht auf den Grund) ist über die Abschreibung (AfA) verteilt absetzbar. Bei einer linearen AfA über 50 Jahre wird die Steuer entsprechend verteilt.
Häufige Missverständnisse
- "Die Grunderwerbsteuer fällt einmal pro Eigentümer an." Nein, sie fällt bei jedem Eigentümerwechsel an, auch bei mehreren Verkäufen innerhalb weniger Jahre.
- "Ich kann die Steuer aufschieben." Nein, ohne Bescheinigung kein Grundbuch-Eintrag. Praktisch keine Aufschubmöglichkeit.
- "Bei Eigenleistungen spare ich Steuer." Nur, wenn die Eigenleistungen NACH dem Kauf erbracht werden. Vor dem Kauf fertige Bauleistungen erhöhen den Kaufpreis und damit die Steuer.
Verwandte Themen
- Kaufnebenkosten gesamt — Übersicht aller Nebenkosten
- Spekulationssteuer — wenn Sie innerhalb von 10 Jahren wiederverkaufen
Häufige Fragen
- Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
- Im Innenverhältnis der Käufer. Im Außenverhältnis haften Käufer und Verkäufer gegenüber dem Finanzamt gesamtschuldnerisch. Im Notarvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer trägt.
- Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
- Vier Wochen nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheids. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Notar nicht im Grundbuch eintragen lassen kann.
- Gibt es Ausnahmen?
- Ja. Verkäufe zwischen Ehegatten und an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel) sind grunderwerbsteuerfrei. Auch der Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung ist befreit, fällt aber unter Erbschaftssteuer/Schenkungssteuer.
Verwandte Artikel
Kaufnebenkosten beim Hauskauf
Beim Hauskauf fallen 9 bis 15 Prozent zusätzliche Kosten an. Übersicht zu Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision mit konkreten Berechnungsbeispielen.
Spekulationssteuer beim Hausverkauf
Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Übersicht zur 10-Jahres-Frist, zur Eigennutzungs-Ausnahme und zur Berechnung.
Lokale Bewertung
Hauswert in Ihrer Stadt ermitteln
Kostenlose Online-Schätzung mit lokalen Marktdaten und persönlicher Vor-Ort-Einschätzung durch einen Partner-Makler aus Ihrer Region.