Rechtlich
Erbbaurecht: Was Eigentümer beim Verkauf eines Erbbaurechts beachten müssen
Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück einem anderen, das Gebäude dem Erbbauberechtigten. Wert, Verkauf und Restlaufzeit erklärt.
Was ist Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht ist das vererbliche und veräußerbare Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu nutzen. Geregelt im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Es entkoppelt Grundstück und Gebäude:
- Grundstückseigentümer: behält das Grundstück, oft Kirche, Stadt, Stiftung oder Genossenschaft
- Erbbauberechtigter: baut das Haus, nutzt es, kann es vererben oder verkaufen
- Erbbauzins: jährliche Pacht, meist 3 bis 6 Prozent des Bodenwerts
Die Laufzeit beträgt üblicherweise 75 bis 99 Jahre. Nach Ablauf fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück, gegen eine Entschädigung von meist zwei Dritteln des Verkehrswerts.
Häufige Anbieter
In Deutschland geben vor allem folgende Institutionen Grundstücke im Erbbaurecht heraus:
- Evangelische und katholische Kirchen (Pfründestiftungen)
- Kommunen (sozialer Wohnungsbau, Baulandverbilligung)
- Genossenschaften
- Stiftungen und gelegentlich Privatpersonen
Besonders verbreitet ist das Erbbaurecht im süddeutschen Raum (Bayern, Baden-Württemberg) und in Berlin.
Wertminderung durch Erbbaurecht
Eine Immobilie auf Erbbaurecht ist weniger wert als eine vergleichbare Immobilie auf eigenem Grundstück. Der Abschlag hängt von zwei Faktoren ab:
1. Restlaufzeit
| Restlaufzeit | Üblicher Wertabschlag |
|---|---|
| 90+ Jahre | 5-10 % |
| 60-90 Jahre | 10-15 % |
| 40-60 Jahre | 15-25 % |
| 20-40 Jahre | 25-40 % |
| unter 20 Jahre | 40-60 % |
Je näher das Ende der Laufzeit, desto höher das Risiko für den Käufer und desto stärker der Abschlag.
2. Höhe des Erbbauzinses
Ein laufender Erbbauzins von 4 Prozent auf 200.000 Euro Bodenwert sind 8.000 Euro jährlich. Das bedeutet langfristige Belastung für den Käufer und entsprechend niedrigeren Kaufpreis. Üblich ist eine Wertsicherungsklausel, die den Zins an den Verbraucherpreisindex koppelt.
Verkauf eines Erbbaurechts
Das Erbbaurecht ist veräußerbar, allerdings mit Einschränkungen:
- Zustimmungspflicht des Grundstückseigentümers: muss erteilt werden, darf aber bei wichtigem Grund verweigert werden (z.B. zahlungsunfähiger Käufer)
- Vorkaufsrecht des Grundstückseigentümers in der Regel im Erbbaurechtsvertrag verankert
- Notarielle Beurkundung wie bei jedem Immobiliengeschäft
Vor dem Verkauf empfiehlt sich:
- Erbbaurechtsvertrag genau prüfen (Bezugsklauseln zur Zinsanpassung, Heimfallsregelungen, Vorkaufsrechte)
- Verbleibende Restlaufzeit klar kommunizieren
- Mit dem Grundstückseigentümer Kontakt aufnehmen und Zustimmung einholen
Heimfall: Das Ende des Erbbaurechts
Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer ("Heimfall"). Der Erbbauberechtigte oder seine Erben erhalten eine Entschädigung, üblicherweise zwei Drittel des Verkehrswerts (gesetzlicher Mindestwert nach § 27 ErbbauRG bei Wohngebäuden).
Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist möglich, aber:
- Nicht garantiert
- Häufig zu deutlich höherem Erbbauzins
- Manchmal an Modernisierungs-Auflagen geknüpft
Eigentümer sollten 15 bis 20 Jahre vor Ablauf Gespräche über Verlängerung führen, um Planbarkeit zu schaffen.
Tipp für Eigentümer
Wenn Sie ein Erbbaurecht verkaufen wollen:
- Lassen Sie die Immobilie schätzen, mit klarer Aussage zur Restlaufzeit und zum Wertabschlag
- Holen Sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers früh ein
- Bereiten Sie Käufer auf die Besonderheit vor, vor allem auf den laufenden Erbbauzins
- Erwägen Sie den Heimkauf: vom Grundstückseigentümer das Grundstück erwerben, um aus dem Erbbaurecht auszusteigen. Üblich ist ein Preis von 80 bis 100 Prozent des Bodenwerts
Unsere kostenlose Online-Schätzung berücksichtigt aktuell kein Erbbaurecht automatisch. Bitte vermerken Sie es im Funnel, der lokale Makler berücksichtigt das bei der Vor-Ort-Einschätzung.
Häufige Fragen
- Wie wirkt sich das Erbbaurecht auf den Hauswert aus?
- Der Verkehrswert einer Erbbaurecht-Immobilie liegt meist 15 bis 30 Prozent unter dem einer vergleichbaren Volleigentum-Immobilie. Entscheidend ist die Restlaufzeit: bei unter 30 Jahren wird der Abschlag deutlich höher.
- Kann ich ein Erbbaurecht verkaufen?
- Ja, das Erbbaurecht ist mit Zustimmung des Grundstückseigentümers veräußerbar. Die Zustimmungspflicht ist gesetzlich geregelt und darf nicht willkürlich verweigert werden.
- Was passiert am Ende der Erbbaurecht-Laufzeit?
- Das Gebäude fällt entschädigungspflichtig an den Grundstückseigentümer zurück. Üblich sind zwei Drittel des Verkehrswerts als Entschädigung. Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist möglich, aber nicht garantiert.
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