Kosten
Notarkosten beim Hauskauf: Berechnung nach GNotKG mit Tabelle
Notar- und Grundbuchkosten liegen beim Hauskauf bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Wie sie sich aus der Gebührentabelle B des GNotKG berechnen, wer was zahlt und welche Posten oft vergessen werden.
Kurzantwort
Notar- und Grundbuchkosten betragen beim Immobilienkauf zusammen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Sie sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt und nicht verhandelbar. Die Höhe hängt vom Kaufpreis und von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab, nicht vom Notar, den Sie wählen.
Warum ist der Notar überhaupt Pflicht?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach Paragraf 311b BGB der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist der Vertrag nichtig. Der Notar ist dabei kein Vertreter einer Seite, sondern neutral und muss beide Parteien gleichermaßen belehren.
Seine Aufgaben gehen über das Vorlesen hinaus:
- Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur Umschreibung schützt
- Einholung der behördlichen Erklärungen, etwa Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts
- Überwachung der Lastenfreistellung, also Löschung alter Grundschulden des Verkäufers
- Mitteilung der Fälligkeit des Kaufpreises
- Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Wie berechnet sich die Gebühr?
Die Grundlage ist der Geschäftswert, in der Regel der Kaufpreis. Dazu gehört die Gebührentabelle B in Anlage 2 zum GNotKG. Sie ordnet jedem Geschäftswert eine einfache Gebühr zu, die sogenannte 1,0-Gebühr. Jede Leistung wird dann mit einem Faktor auf diese Gebühr abgerechnet, etwa 2,0 für die Beurkundung des Kaufvertrags.
Auszug aus der Gebührentabelle B:
| Geschäftswert bis | 1,0-Gebühr |
|---|---|
| 110.000 Euro | 273 Euro |
| 200.000 Euro | 435 Euro |
| 260.000 Euro | 535 Euro |
| 290.000 Euro | 585 Euro |
| 350.000 Euro | 685 Euro |
| 410.000 Euro | 785 Euro |
| 500.000 Euro | 935 Euro |
| 600.000 Euro | 1.095 Euro |
| 700.000 Euro | 1.255 Euro |
Man sieht, dass die Gebühr unterproportional steigt. Ein doppelt so teures Haus kostet beim Notar nicht doppelt so viel. Deshalb liegt der prozentuale Anteil bei teuren Objekten niedriger als bei günstigen.
Vollständige Beispielrechnung
Kaufpreis 400.000 Euro, finanziert mit einer Grundschuld über 320.000 Euro. Geschäftswert für die Notarleistungen ist der Kaufpreis, für die Grundschuld deren Betrag.
Notargebühren, umsatzsteuerpflichtig
| Leistung | Gebührensatz | Geschäftswert | Betrag |
|---|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | 2,0 | 400.000 Euro | 1.570,00 Euro |
| Vollzugsgebühr | 0,5 | 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| Betreuungsgebühr | 0,5 | 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| Beurkundung der Grundschuldbestellung | 1,0 | 320.000 Euro | 635,00 Euro |
| Zwischensumme netto | 2.990,00 Euro | ||
| Umsatzsteuer 19 Prozent | 568,10 Euro | ||
| Notargebühren brutto | 3.558,10 Euro |
Grundbuchgebühren, ohne Umsatzsteuer
| Eintragung im Grundbuch | Gebührensatz | Geschäftswert | Betrag |
|---|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung | 0,5 | 400.000 Euro | 392,50 Euro |
| Eintragung der Grundschuld | 1,0 | 320.000 Euro | 635,00 Euro |
| Eigentumsumschreibung | 1,0 | 400.000 Euro | 785,00 Euro |
| Summe | 1.812,50 Euro |
Gesamt: rund 5.371 Euro, also etwa 1,34 Prozent des Kaufpreises.
Hinzu kommen Auslagen wie Dokumentenpauschale, Porto und Abrufgebühren für Grundbuchauszüge, meist ein niedriger dreistelliger Betrag. Damit landen Sie in der Praxis bei rund 1,4 bis 1,5 Prozent. Planen Sie mit 1,5 Prozent, dann werden Sie nicht überrascht.
Was den Betrag nach oben treibt
| Zusatzleistung | Wirkung |
|---|---|
| Höhere Grundschuld als geplant | direkt höhere Gebühren, weil der Geschäftswert steigt |
| Notaranderkonto | zusätzliche Hebegebühr |
| Mehrere Kaufgegenstände oder Flurstücke aus verschiedenen Grundbüchern | zusätzlicher Vollzugsaufwand |
| Löschung mehrerer alter Grundschulden | zusätzliche Eintragungsgebühren |
| Nachträgliche Vertragsänderung nach Beurkundung | eigene Gebühr für die Nachtragsurkunde |
| Beurkundung außerhalb der Geschäftsstelle | Zuschlag |
| Rückabwicklung des Vertrags | erneute Gebühren, die Erstgebühren bleiben fällig |
Der größte Hebel ist die Höhe der Grundschuld. Wer mit hoher Eigenkapitalquote kauft, spart hier spürbar. Wer eine Grundschuld über den Kaufpreis hinaus bestellen lässt, etwa für spätere Sanierungen, zahlt entsprechend mehr.
Wer zahlt was?
| Position | Üblicherweise |
|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags | Käufer |
| Vollzug und Betreuung | Käufer |
| Auflassungsvormerkung | Käufer |
| Eigentumsumschreibung | Käufer |
| Bestellung und Eintragung der Grundschuld | Käufer |
| Löschung alter Grundschulden des Verkäufers | Verkäufer |
| Verwaltungsbescheinigung bei Eigentumswohnungen | Verkäufer |
Das ist Marktstandard, aber keine gesetzliche Vorgabe. Gegenüber dem Notar haften beide Parteien für seine Gebühren als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann sich der Notar an den Verkäufer halten. Wer etwas anderes vereinbaren will, muss es in den Kaufvertrag schreiben.
Zeitlicher Ablauf
- Entwurf. Der Notar übersendet den Vertragsentwurf. Bei Verbrauchergeschäften soll er mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit.
- Beurkundung. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor, beide Seiten unterschreiben.
- Auflassungsvormerkung. Wird kurzfristig ins Grundbuch eingetragen und sichert den Käufer.
- Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar mit, dass gezahlt werden darf. Vorher nie zahlen.
- Grunderwerbsteuer. Der Käufer zahlt, das Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
- Eigentumsumschreibung. Der Notar veranlasst sie, das Grundbuchamt trägt ein.
- Kostenrechnung. Kommt meist nach Vollzug, also zwei bis sechs Monate nach Beurkundung.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
| Nutzung | Behandlung |
|---|---|
| Selbstgenutztes Eigenheim | nicht absetzbar |
| Vermietete Immobilie | Anschaffungsnebenkosten, werden zusammen mit dem Gebäudeanteil über die Abschreibung verteilt |
| Gewerbliche Nutzung | Betriebsausgaben beziehungsweise Anschaffungsnebenkosten |
| Notarkosten allein für die Grundschuld | bei Vermietung meist sofort als Werbungskosten abziehbar, weil sie der Finanzierung dienen |
Der Unterschied zwischen sofort abziehbaren Finanzierungskosten und zu verteilenden Anschaffungsnebenkosten ist steuerlich relevant. Lassen Sie den Notar die Positionen in der Rechnung trennen, das erleichtert die Zuordnung.
Notarkosten im Gesamtbild der Kaufnebenkosten
| Position | Typischer Anteil am Kaufpreis |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 Prozent, je Bundesland |
| Notar und Grundbuch | rund 1,5 Prozent |
| Maklerprovision, Käuferanteil | je nach Region und Vereinbarung |
Die vollständige Übersicht steht unter Kaufnebenkosten. Für Verkäufer sind die Notarkosten nur ein Randthema, für Käufer dagegen ein Posten, der vollständig aus Eigenkapital kommen muss, weil Banken Nebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.
Quellen und Stand
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Gebührentabelle B in Anlage 2
- Bürgerliches Gesetzbuch, Paragraf 311b, Beurkundungspflicht bei Grundstücksverträgen
- Beurkundungsgesetz, Paragraf 17 Absatz 2a, Regelfrist von zwei Wochen für den Entwurf bei Verbrauchergeschäften
Stand: September 2026. Die Beispielrechnung veranschaulicht den Rechenweg. Welche Gebührentatbestände in Ihrem Fall konkret anfallen, sagt Ihnen der Notar vorab auf Nachfrage. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
- Notar und Grundbuchamt kosten zusammen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 320.000 Euro Grundschuld ergibt die Rechnung nach der Gebührentabelle B des GNotKG rund 5.400 Euro, zuzüglich Auslagen. Der genaue Betrag hängt vor allem von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.
- Sind Notarkosten verhandelbar?
- Nein. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich festgelegt. Ein Notar darf weder Rabatte gewähren noch Zuschläge verlangen. Jeder Notar in Deutschland kostet für dieselbe Leistung gleich viel.
- Wer zahlt die Notarkosten, Käufer oder Verkäufer?
- Üblicherweise der Käufer, für Beurkundung, Vollzug, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und Grundschuld. Der Verkäufer trägt in der Regel nur die Kosten für die Löschung eigener Belastungen im Grundbuch. Gesetzlich vorgeschrieben ist diese Aufteilung nicht, sie steht im Kaufvertrag.
- Wann wird die Notarrechnung fällig?
- In der Regel nach Vollzug, also nachdem die Eintragungen im Grundbuch veranlasst sind. Zwischen Beurkundung und Rechnung vergehen häufig zwei bis sechs Monate, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts. Planen Sie den Betrag trotzdem von Anfang an mit ein.
- Was ist ein Notaranderkonto und lohnt es sich?
- Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis läuft. Es kostet zusätzliche Gebühren und ist nur nötig, wenn es einen sachlichen Grund gibt, etwa mehrere abzulösende Gläubiger oder eine komplizierte Rangfolge. Im Normalfall zahlt der Käufer direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit bestätigt hat.
Verwandte Artikel
Kaufnebenkosten beim Hauskauf
Beim Hauskauf fallen 9 bis 15 Prozent Nebenkosten an. Was Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision kosten, mit Rechenbeispiel.
Maklerprovision in Deutschland 2026: Wer zahlt was?
Seit dem Bestellerprinzip-Gesetz teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. Höhe, gesetzliche Regelung und Sonderfälle im Überblick.
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf
Die Grunderwerbsteuer ist die wichtigste Kaufnebenkosten-Position in Deutschland. Sie schwankt je Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Übersicht zu Sätzen, Berechnung und Ausnahmen.
Grundbuch und Grundbuchauszug verstehen
Das Grundbuch ist das offizielle Register aller Grundstücke in Deutschland. Was im Grundbuchauszug steht, wie Sie ihn bekommen und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.
Lokale Bewertung
Hauswert in Ihrer Stadt ermitteln
Kostenlose Online-Schätzung mit lokalen Marktdaten und persönlicher Vor-Ort-Einschätzung durch einen Partner-Makler aus Ihrer Region.