Kosten
Notarkosten beim Hauskauf 2026: Höhe und Aufschlüsselung
Notar- und Grundbuchkosten betragen beim Immobilienkauf in Deutschland rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Die Höhe ist gesetzlich nach GNotKG geregelt und nicht verhandelbar.
Was sind Notarkosten?
Notarkosten sind die Gebühren, die der Notar für die Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags erhebt. Sie umfassen die Beurkundung selbst, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Grundbuch-Umschreibung und gegebenenfalls die Bestellung einer Grundschuld für die finanzierende Bank.
In Deutschland ist die Beurkundung eines Immobilien-Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nichtig.
Höhe der Notarkosten
Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Sie sind nicht verhandelbar, jeder Notar verlangt die gleichen Sätze.
Faustregel: Notarkosten plus Grundbuchgebühren betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.
Beispielrechnung für eine Immobilie zu 400.000 Euro:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag (2,0 Gebühr) | 1.870 € |
| Vollzugsgebühr (0,5 Gebühr) | 467 € |
| Betreuungsgebühr (0,5 Gebühr) | 467 € |
| Eintragung Auflassungsvormerkung | 467 € |
| Eintragung Grundschuld (z.B. 300.000 €) | 635 € |
| Grundbuch-Umschreibung | 935 € |
| Summe (zzgl. 19% USt. auf Notargebühren) | rund 5.500 € |
Das sind rund 1,4 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Betrag hängt von der Höhe der Grundschuld und etwaigen Zusatzleistungen ab (z.B. Anderkonto, Beglaubigungen).
Wer zahlt was?
Üblich (nicht zwingend) ist folgende Aufteilung:
| Position | Wer zahlt? |
|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | Käufer |
| Auflassungsvormerkung, Grundbuch-Umschreibung | Käufer |
| Eintragung Grundschuld | Käufer |
| Löschung alter Belastungen (z.B. alte Grundschuld) | Verkäufer |
| Verwaltungsbescheinigung (bei Eigentumswohnungen) | Verkäufer |
Das ist Standard in Deutschland. Abweichungen müssen im Kaufvertrag geregelt werden.
Wann werden Notarkosten fällig?
Der Notar stellt die Rechnung üblicherweise nach Vollzug des Vertrags, also nach Eintragung im Grundbuch. Das kann 2 bis 6 Monate nach Beurkundung dauern, abhängig von der Auslastung des Grundbuchamts.
Wichtig: Käufer sollten den Betrag von Anfang an in die Kaufnebenkosten einplanen, nicht erst bei Erhalt der Rechnung.
Notarkosten steuerlich absetzen
| Verwendung | Steuerlich absetzbar? |
|---|---|
| Eigennutzung (Eigenheim) | Nein |
| Vermietete Immobilie | Ja, als Anschaffungsnebenkosten |
| Gewerbliche Nutzung | Ja, als Betriebsausgaben |
Bei vermieteten Objekten werden die Notarkosten zusammen mit dem Kaufpreis über die Nutzungsdauer (50 Jahre, also 2 Prozent jährlich) abgeschrieben.
Tipp für Käufer
Beim Notar-Termin nicht hetzen lassen. Der Kaufvertrag-Entwurf muss mindestens 14 Tage vor Beurkundung vorliegen. Lesen Sie ihn in Ruhe durch, fragen Sie den Notar bei Unklarheiten. Der Notar ist neutral und muss beiden Parteien gleichermaßen zur Verfügung stehen.
Häufige Fallstricke:
- Anderkonto statt Direktzahlung über Notar prüfen (kostet extra, lohnt sich nur bei komplexen Verträgen)
- Mängelhaftung im Vertrag prüfen, üblich ist "gekauft wie gesehen" mit Ausschluss der Sachmängelhaftung
- Übergabe-Datum verbindlich vereinbaren, nicht nur "nach Kaufpreiszahlung"
Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
- Rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises, davon etwa 1 bis 1,5 Prozent für den Notar selbst und 0,5 Prozent für die Eintragung ins Grundbuch. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 6.000 bis 8.000 Euro.
- Wer zahlt die Notarkosten?
- In der Regel der Käufer. Das ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber bundesweit üblich. Der Verkäufer trägt nur die Kosten für die Löschung von Belastungen wie Grundschulden.
- Sind Notarkosten verhandelbar?
- Nein. Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt. Jeder Notar verlangt für die gleiche Leistung den gleichen Preis.
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