Verkauf
Makler oder Privatverkauf? Vergleich für deutsche Hauseigentümer
Über 40 Prozent der Immobilien werden in Deutschland privat verkauft. Wann lohnt sich ein Makler, wann ist der Privatverkauf die bessere Wahl? Mit Kostenvergleich und Praxischeckliste.
Die Eingangsfrage
Soll ich beim Hausverkauf einen Makler einschalten oder schaffe ich das selbst? Die ehrliche Antwort: Es kommt drauf an. In etwa 40 bis 50 Prozent aller deutschen Immobilientransaktionen wird ohne Makler verkauft. Das beweist: Privatverkauf ist machbar. Aber er ist nicht für jeden geeignet.
Die Kostenfrage
Bei einer durchschnittlichen Maklerprovision von 3,57 Prozent (3 Prozent + Mehrwertsteuer) auf der Verkäuferseite ergeben sich:
| Verkaufspreis | Verkäufer-Provision (3,57 Prozent) | Käufer-Provision (3,57 Prozent) | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 10.710 € | 10.710 € | 21.420 € |
| 500.000 € | 17.850 € | 17.850 € | 35.700 € |
| 800.000 € | 28.560 € | 28.560 € | 57.120 € |
| 1.200.000 € | 42.840 € | 42.840 € | 85.680 € |
Diese Summen sparen Sie als Verkäufer beim Privatverkauf vollständig ein.
Aber: Sie investieren stattdessen Zeit, Material und Risiko.
Der Aufwandsvergleich
Beim Privatverkauf erledigen Sie selbst:
- Wertermittlung: 5 bis 10 Stunden für Recherche, Online-Bewertungen, ggf. Sachverständigen-Gespräche
- Unterlagen besorgen: 5 bis 15 Stunden, je nach Vollständigkeit (Grundbuch, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Baupläne)
- Inserat-Erstellung: 5 bis 10 Stunden inklusive Fotos, Texte, Plattform-Listing
- Besichtigungen: 1 bis 3 Stunden pro Termin, üblicherweise 8 bis 30 Termine je Vermarktungs-Phase
- Verhandlungen: 5 bis 15 Stunden pro ernsthaftem Interessenten
- Notarvorbereitung: 5 bis 10 Stunden für Vertragsabstimmung, Bonitätsprüfung
- Gesamt: 50 bis 120 Stunden Eigenleistung
Bei einem Stundensatz von 50 € entspricht das einem Gegenwert von 2.500 bis 6.000 €. Plus tatsächliche Kosten:
| Position | Privatverkauf | Mit Makler |
|---|---|---|
| Inserat-Plattformen (3 bis 6 Monate) | 200 bis 800 € | inkl. |
| Profi-Fotograf | 200 bis 500 € | inkl. |
| Energieausweis | 50 bis 500 € | meist inkl. |
| Maklerprovision | 0 € | 3,57 Prozent vom Kaufpreis |
| Eigene Zeit (50 bis 120 Std.) | 2.500 bis 6.000 € | minimal |
| Gesamt bei 500.000 € Verkaufspreis | 3.000 bis 8.000 € | 18.000 bis 22.000 € |
Ergebnis: Privatverkauf spart bei diesem Beispiel 10.000 bis 19.000 €.
Die Reichweiten-Frage
Hier sticht der Makler. Ein erfahrener Makler hat:
- Eigenes Käufer-Netzwerk (oft 100 bis 500 vorgemerkte Interessenten)
- Erweiterten Plattform-Zugang (Premium-Plätze auf ImmoScout24, Immowelt)
- Lokale Agenten-Beziehungen (Zubringer-Ketten zwischen Maklern)
- Marketing-Budget (Profi-Fotos, Drohnenaufnahmen, 3D-Touren, Hochglanz-Exposés)
Bei Privatverkäufen ist die Reichweite auf die selbst gebuchten Plattformen begrenzt.
Praxis-Daten aus unseren Auswertungen 2024:
| Vermarktungs-Pfad | Durchschnittliche Vermarktungs-Dauer | Erzielter Preis (Median) |
|---|---|---|
| Privatverkauf, gut vorbereitet | 4 bis 7 Monate | 100 Prozent vom Marktwert |
| Privatverkauf, schlecht vorbereitet | 8 bis 18 Monate | 88 bis 95 Prozent |
| Lokaler Makler | 2 bis 5 Monate | 100 bis 105 Prozent |
| Discount-Online-Makler | 3 bis 6 Monate | 95 bis 102 Prozent |
Die Daten zeigen: Ein guter Makler erzielt im Median rund 5 Prozent mehr als ein guter Privatverkäufer. Das relativiert die Provision deutlich.
Wann ist der Privatverkauf die bessere Wahl?
Der Privatverkauf lohnt sich besonders, wenn folgende Bedingungen vorliegen:
- Sie haben Zeit. Mindestens 50 Stunden über 4 bis 6 Monate.
- Sie sind verhandlungssicher. Können sachlich bleiben, auch wenn Käufer drücken.
- Sie haben ein begehrtes Objekt. Eigentumswohnung in Stadtzentrum, Reihenhaus in beliebter Lage. Verkauft sich quasi von selbst.
- Sie kennen den Markt. Wissen ungefähr, was Ihr Haus wert ist.
- Sie haben Käufer im Bekanntenkreis. Familie, Nachbarn, Kollegen, die schon Interesse signalisiert haben.
- Sie kümmern sich um Unterlagen. Sind organisiert mit Behördengängen, E-Mail-Verkehr, Telefonaten.
Wann ein Makler die bessere Wahl ist
Ein Makler lohnt sich besonders, wenn:
- Sie keine Zeit haben. Berufstätig, Kinder, Pflegeverpflichtungen.
- Es ein schwieriges Objekt ist. Sanierungsbedürftig, gemischt genutzt, sehr groß, sehr klein.
- Sie weit weg wohnen. Erbschaft in anderer Stadt, Auswanderung, Umzug aus beruflichen Gründen.
- Sie konfliktscheu sind. Verhandlungen kosten Sie Energie, die Sie nicht aufbringen wollen.
- Es eine emotionale Trennungs-Situation gibt. Scheidung, Erbschaftsstreit, Notverkauf wegen Krankheit.
- Sie Sicherheit wollen. Makler haftet bei Falschangaben.
Hybrid-Modelle
Es muss nicht alles oder nichts sein. Drei Varianten:
1. Discount-Online-Makler (z.B. McMakler, Homeday)
Pauschale Provision (oft 1,5 bis 3 Prozent), Online-Tools, weniger Vor-Ort-Service. Sinnvoll bei Standardobjekten in größeren Städten.
2. Maklergutachten-Modell
Sie holen 1 bis 3 Maklergutachten zur Wertfindung ein (oft kostenlos), verkaufen dann selbst. Vorteil: lokale Marktkenntnis ohne Provision.
3. Makler nur für Notarvorbereitung
Ein Makler kann auch nur die Verhandlungs- und Notarphase übernehmen, wenn der Käufer schon gefunden ist. Provision dann meist verhandelbar (1 bis 2 Prozent).
Praxischeckliste: Bin ich für Privatverkauf geeignet?
Beantworten Sie folgende Fragen mit Ja oder Nein:
- Ich kann 5 bis 10 Stunden pro Woche über 4 bis 6 Monate aufbringen.
- Ich kann das Telefon während Bürozeiten zumindest manchmal annehmen.
- Ich kann emotional von dem Haus loslassen.
- Ich kenne meinen Marktpreis (Online-Bewertung gemacht oder Maklergutachten).
- Ich habe alle Pflichtunterlagen oder kann sie in 4 Wochen besorgen.
- Ich kann mit Anglizismen wie "Open House" und Plattform-Tools umgehen.
- Ich kann sachlich verhandeln, auch wenn der Käufer drückt.
- Ich habe einen Notar in petto oder weiß, wie ich einen finde.
Bewertung:
- 6 bis 8 Punkte: Privatverkauf ist eine echte Option.
- 4 bis 5 Punkte: Discount-Online-Makler oder Hybrid-Modell.
- 0 bis 3 Punkte: Lokaler Makler ist die wahrscheinlich bessere Wahl.
So bereiten Sie den Privatverkauf richtig vor
Wenn Sie sich für Privatverkauf entschieden haben:
- Wertermittlung: Online-Bewertung plus 1 bis 2 Maklergutachten als Quervergleich
- Unterlagen: Vollständige Pflicht- und empfohlene Dokumente, siehe Verkauf vorbereiten
- Profi-Fotos: 200 bis 500 € investiert sich vielfach
- Inserat-Text: sachlich, ehrlich, ohne Übertreibungen
- Plattformen: ImmoScout24 + Immowelt + ggf. lokale Plattform = 80 Prozent Reichweite
- Besichtigungen: Sammeltermine sparen Zeit, Einzeltermine schaffen Vertrauen
- Verhandlung: Vorab eine untere Schmerzgrenze festlegen, die Sie nicht unterschreiten
- Notar: Frühzeitig einen Notar wählen, gute Notare sind oft 4 bis 8 Wochen ausgebucht
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Häufige Fragen
- Wie viel spart man beim Privatverkauf?
- Bei einem Hauspreis von 500.000 € und einer Maklerprovision von 3,57 Prozent (Käufer- und Verkäuferanteil je hälftig) spart der Verkäufer 17.850 € Bruttoprovision. Das gesparte Geld geht aber in eigene Zeit (50 bis 100 Stunden) und Kosten für Inserate (200 bis 800 €) auf.
- Brauche ich einen Makler für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
- Eine Eigentumswohnung in einer Großstadt verkauft sich oft auch privat. Bei selteneren Objekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Spezialimmobilien) ist die Reichweite eines erfahrenen Maklers Gold wert.
- Was darf ein Makler nicht?
- Der Makler darf keine Verkaufsentscheidung für Sie treffen. Er ist nur Vermittler. Er muss alle Interessenten gleich behandeln, darf nicht im Eigeninteresse handeln und muss alle wesentlichen Informationen offenlegen.
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