Steuern
Steuern beim Hausverkauf: Was Sie als Verkäufer beachten müssen
Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer, Mehrwertsteuer: Welche Steuern beim Hausverkauf anfallen und wie Sie legal Steuern sparen. Mit Praxisbeispielen und Strategien.
Übersicht: Diese Steuern können beim Hausverkauf anfallen
| Steuer | Wer zahlt | Höhe |
|---|---|---|
| Spekulationssteuer | Verkäufer (innerhalb 10 Jahren) | 25 bis 45 Prozent vom Gewinn |
| Erbschaftsteuer | Erbe (vor dem Verkauf) | 7 bis 50 Prozent über Freibetrag |
| Schenkungssteuer | Beschenkter | 7 bis 50 Prozent über Freibetrag |
| Gewerbesteuer | gewerblicher Händler | regional 7 bis 17 Prozent |
| Mehrwertsteuer | gewerblicher Händler | 19 Prozent |
| Grundsteuer | bis zur Übergabe der Verkäufer | regional 0,1 bis 0,5 Prozent vom Wert pro Jahr |
Die für Privatpersonen wichtigste Position ist meist die Spekulationssteuer.
Die zwei Hauptszenarien
Szenario A: Selbstgenutzte Immobilie
Wer das Haus selbst bewohnt hat und es jetzt verkauft, profitiert von der Eigennutzungs-Ausnahme (§23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der Gewinn ist steuerfrei, wenn Sie:
- Im Verkaufsjahr selbst dort gewohnt haben und
- Die zwei vorangegangenen Kalenderjahre dort gewohnt haben
Theoretisch reichen 2 Jahre und 2 Tage durchgängige Eigennutzung. Praktisch bedeutet das: Wer 2024 einzieht und 2027 (Anfang Januar) verkauft, ist steuerfrei.
Wichtig: Vermietung in dieser Zeit zerstört die Befreiung anteilig oder komplett. Selbst eine kurze Untervermietung kann problematisch sein.
Szenario B: Vermietete Immobilie
Bei vermieteten Objekten gilt die 10-Jahres-Frist. Verkauf nach mehr als 10 Jahren Haltedauer: steuerfrei. Verkauf innerhalb von 10 Jahren: Spekulationssteuer fällig.
Berechnung:
Verkaufspreis
− Veräußerungskosten (Makler, Notar, Werbung)
− Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten beim Erwerb)
+ AfA der Vermietungsjahre (Wieder-Hinzurechnung)
= zu versteuernder Gewinn
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuer-Satz versteuert.
Konkrete Berechnung
Beispiel: Wohnung in Hamburg, 2018 für 350.000 € gekauft, 2026 für 480.000 € verkauft. War 5 Jahre vermietet, dann 3 Jahre selbst genutzt (Verkaufsjahr und 2 vorangegangene).
Frage: Greift die Eigennutzungs-Ausnahme?
Antwort: Ja, weil im Verkaufsjahr und den 2 vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Die 5 Jahre Vermietung davor sind unschädlich, weil die Befreiung sich auf den Verkaufszeitpunkt bezieht.
Steuer: 0 € Spekulationssteuer.
Variante: Gleiches Szenario, aber im Verkaufsjahr 2026 wurde die Wohnung von Januar bis Juni vermietet, dann verkauft.
Frage: Greift die Befreiung?
Antwort: Nein, weil im Verkaufsjahr Vermietung stattfand. Volle Spekulationssteuer.
Verkaufspreis: 480.000 €
− Maklerprovision: 17.136 €
− Anschaffungskosten: 380.000 € (350.000 + 30.000 Nebenkosten)
+ AfA über 5 Jahre × 8.000 € = 40.000 €
= Gewinn: 122.864 €
Bei einem Spitzensteuersatz von 42 Prozent: 51.603 € Spekulationssteuer.
Sechs Strategien zur Steuerreduktion
1. 10 Jahre warten
Der einfachste, sicherste Weg. Wer kann, wartet bis nach Ablauf der Frist.
2. Selbst einziehen vor dem Verkauf
Wenn die Wohnsituation es zulässt: 2 Jahre + Verkaufsjahr selbst nutzen, dann steuerfrei verkaufen. Die Mietausfälle in dieser Zeit sind oft geringer als die gesparte Steuer.
3. Verkauf in mehrere Jahre splitten
Bei mehreren Wohnungen kann der Verkauf gestaffelt werden, um Progression zu glätten. Ein Verkauf in 2026, der nächste 2027 verteilt den Gewinn auf zwei Steuerjahre.
4. Verluste verrechnen
Verluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften (Aktien, Krypto, weitere Immobilienverkäufe) können mit dem Immobilien-Gewinn verrechnet werden.
5. Kosten sauber dokumentieren
Alle Aufwendungen, die zur Anschaffung oder zum Verkauf gehören, mindern den Gewinn:
- Bei Anschaffung: Notar, Grundbuch, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer
- Bei Verkauf: Maklerprovision, Werbung, Notar
- Bei Modernisierungen während der Haltedauer: nur, wenn nachträgliche Anschaffungs-Kosten (z.B. Anbau) sind. Reine Renovierung zählt nicht.
6. Schenkung statt Verkauf
Bei Schenkungen an Familienangehörige greifen hohe Freibeträge:
- Ehegatten: 500.000 €
- Kinder: 400.000 € pro Elternteil
- Enkel: 200.000 €
Diese Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden. Wer rechtzeitig plant, kann großes Vermögen steuerfrei übertragen.
Erbschaft und Verkauf
Erbschaftsteuer
Beim Erben fällt Erbschaftsteuer an, sofern der Wert über dem Freibetrag liegt. Freibeträge:
| Verwandtschaft | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten | 500.000 € |
| Kinder | 400.000 € |
| Enkel | 200.000 € |
| Eltern, Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € |
| Sonstige | 20.000 € |
Steuersätze sind progressiv (7 bis 50 Prozent), abhängig von Verwandtschaftsgrad und Gesamtvermögen.
Tipp: Selbst genutzte Immobilien an Ehegatten oder Kinder sind unter bestimmten Bedingungen vollständig steuerfrei (§13 ErbStG), wenn der Erbe sie 10 Jahre lang selbst nutzt.
Verkauf einer geerbten Immobilie
Sie übernehmen die Anschaffungsdaten und die Frist des Erblassers. Wer eine Immobilie erbt, die der Erblasser schon 9 Jahre besessen hat, kann nach einem weiteren Jahr steuerfrei verkaufen.
Gewerblicher Grundstückshandel
Vorsicht: Wer mehr als drei Immobilien-Verkäufe in fünf Jahren macht, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Folgen:
- Gewerbesteuer (regional 7 bis 17 Prozent)
- Mehrwertsteuer-Pflicht (19 Prozent, kann aber an Käufer weitergegeben werden)
- Bilanzierungs-Pflicht
- 10-Jahres-Frist gilt nicht mehr, alle Verkäufe sind steuerpflichtig
Wer geplant mehrere Häuser kauft, modernisiert und verkauft, sollte vor dem ersten Verkauf einen Steuerberater einschalten.
Wann Steuerberater einschalten?
In folgenden Fällen lohnt sich ein Termin beim Steuerberater (200 bis 800 €):
- Verkaufspreis über 500.000 €
- Vermietung in den letzten 3 Jahren
- Mehrere Verkäufe geplant
- Erbschaft mit mehreren Beteiligten
- Modernisierung oder Anbau in der Haltedauer
- Geschäftsanteil oder vermietete Räume in Selbstnutzung
Die Beratung amortisiert sich oft schon durch eine richtige Behandlung der AfA oder der Veräußerungskosten.
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Häufige Fragen
- Wann ist der Hausverkauf steuerfrei?
- Bei selbst genutzten Immobilien sofort, sofern Sie im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren dort gewohnt haben. Bei vermieteten Objekten ist der Verkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist steuerfrei.
- Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
- Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer, sondern Teil der Einkommensteuer. Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert (üblicherweise 25 bis 45 Prozent plus Soli und ggf. Kirchensteuer).
- Muss ich Mehrwertsteuer zahlen?
- Privatpersonen normalerweise nicht. Bei gewerblichem Verkauf (z.B. mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren) kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstückshandel annehmen, dann fallen Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer an.
- Was passiert beim Verkauf einer geerbten Immobilie?
- Sie übernehmen die 10-Jahres-Frist des Erblassers. Hat der Erblasser die Immobilie 8 Jahre besessen, müssen Sie nur 2 Jahre warten. Außerdem ist beim Erben Erbschaftsteuer fällig, die mit Freibeträgen verrechnet wird.
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