Steuern
Immobilie geerbt — der vollständige Leitfaden für Erben in Deutschland
Eine geerbte Immobilie bringt viele Fragen mit: Erbschaftssteuer, Erbteilung, Bewertung, Verkauf oder Vermietung. Schritt für Schritt erklärt, mit konkreten Fristen und Steuer-Praxis.
Der erste Schock und die ersten Fristen
Ein Erbfall ist immer auch eine plötzliche Verantwortung. Wer eine Immobilie erbt, hat in den ersten Wochen mehrere Fristen einzuhalten:
| Frist | Was zu tun ist |
|---|---|
| 6 Wochen ab Kenntnis | Erbschaft annehmen oder ausschlagen (§ 1944 BGB) |
| 3 Monate ab Kenntnis | Erbschaft beim Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG) |
| Nach Aufforderung | Erbschaftssteuer-Erklärung abgeben |
| 12 Monate | Bei Selbstnutzung: einziehen für 10 Jahre Steuerfreiheit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG) |
Bei mehreren Erben (Erbengemeinschaft) verschiebt sich nichts, alle Erben haften gemeinsam für die Fristen.
Schritt 1: Klärung der Erbsituation
Bevor Sie irgendetwas mit der Immobilie tun, klären Sie:
- Wer erbt? Testament vorhanden oder gesetzliche Erbfolge?
- Wie viele Erben? Einzelerbe oder Erbengemeinschaft?
- Welche Schulden bestehen? Hypothek, persönliche Schulden des Erblassers
- Welche Versicherungen sind weiterzuführen oder zu kündigen?
Bei Unsicherheit: Nachlassgericht beim Amtsgericht aufsuchen, einen Erbschein beantragen. Dauert 2-4 Wochen, kostet je nach Nachlasswert 500-3.000 Euro.
Schritt 2: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Annehmen lohnt sich, wenn:
- Immobilien-Wert deutlich höher als Schulden + Erbschaftssteuer
- Selbstnutzung geplant
- Mehrere Erben, Verkauf bringt Mehrwert für alle
Ausschlagen lohnt sich, wenn:
- Nachlass überschuldet ist
- Hypothek den Verkehrswert übersteigt
- Sanierungsstau zu groß
- Steuern und Sanierungskosten zusammen den Wert übersteigen
Innerhalb der 6-Wochen-Frist muss die Erklärung beim Nachlassgericht eingehen. Wer schlüssig handelt (z.B. die Immobilie nutzt, Versicherungen weiterzahlt), gilt als Annehmender, auch ohne ausdrückliche Erklärung.
Schritt 3: Wert der Immobilie ermitteln
Für drei Zwecke nötig:
Für die Erbschaftssteuer
Das Finanzamt verlangt den Verkehrswert zum Todestag. Üblich:
- Stichtag-Wertgutachten durch zertifizierten Sachverständigen (1.500-3.000 Euro)
- Bewertung durch das Finanzamt selbst (häufig pauschal, oft zu hoch geschätzt)
- Wertgutachten widerlegen wenn das Finanzamt zu hoch ansetzt
Für die Erbteilung
Bei mehreren Erben: alle Erben müssen sich einig sein über den Wert. Drei Wege:
- Einigung auf Online-Schätzung (am günstigsten)
- Maklergutachten (200-800 Euro)
- Verkehrswertgutachten (1.500-4.000 Euro), wenn Streit
Für die Verkaufsentscheidung
Bei geplantem Verkauf: aktuelle Marktwert-Einschätzung, am besten kombiniert aus:
- Online-Schätzung (z.B. von MeinHauswert24, kostenlos)
- 2-3 Maklergutachten zum Vergleich
Schritt 4: Erbschaftssteuer berechnen
Freibeträge
| Verhältnis zum Erblasser | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatte | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € |
| Enkelkinder | 200.000 € |
| Eltern und Großeltern | 100.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Sonstige | 20.000 € |
Steuersätze nach Steuerklasse
| Wert nach Freibetrag | Steuerklasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
| über 26 Mio. € | 30 % | 43 % | 50 % |
Beispiel: Tochter erbt vom verstorbenen Vater ein Haus im Wert von 600.000 Euro.
- Freibetrag Kind: 400.000 €
- Steuerpflichtig: 200.000 €
- Steuersatz Klasse I, bis 300.000 €: 11 %
- Erbschaftssteuer: 22.000 €
Steuerbefreiung selbst-genutzte Wohnung
Wenn die Tochter aus dem Beispiel oben innerhalb von 6 Monaten einzieht und 10 Jahre selbst nutzt, fällt die Erbschaftssteuer auf das Haus komplett weg (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Voraussetzung:
- Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten (sonst nur teilweise Befreiung)
- Selbstnutzung ohne Unterbrechung 10 Jahre
- Bei Auszug innerhalb 10 Jahre rückwirkend voll steuerpflichtig
Schritt 5: Was tun mit der Immobilie?
Option A: Selbst einziehen
Vorteile:
- Erbschaftssteuer-Befreiung (siehe oben)
- Kein Verkaufsprozess
Nachteile:
- 10 Jahre Bindung (Verkauf vorher löst Steuer aus)
- Sanierungskosten oft hoch
- Standort muss passen
Option B: Vermieten
Vorteile:
- Laufende Einnahmen
- Wertsteigerung möglich
- Steuerliche Abschreibung (AfA)
Nachteile:
- Mieter-Risiko
- Instandhaltungs-Aufwand
- Volle Erbschaftssteuer
Option C: Verkaufen
Vorteile:
- Liquidität sofort
- Keine laufenden Kosten
- Bei Erbengemeinschaft: einfacher Verteilung
Nachteile:
- Verkaufsprozess dauert 3-9 Monate
- Erbschaftssteuer fällig
- Spekulationsfrist beachten (siehe unten)
Spekulationsfrist beachten
Wenn der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft hat, gilt die Spekulationsfrist weiter. Verkauft der Erbe in der Restlaufzeit, fällt Einkommenssteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Ausnahmen:
- Der Erblasser hat die Immobilie selbst genutzt
- Der Erbe nutzt die Immobilie selbst (nach Erbe weiter)
- Bei Vermietung: erst nach 10 Jahren Kauf durch Erblasser ist der Verkauf steuerfrei
Erbengemeinschaft: das größte Streit-Risiko
Wenn mehrere Erben sich nicht einig sind, drohen langwierige Auseinandersetzungen:
- Teilungsklage beim Amtsgericht (sehr teuer)
- Zwangsversteigerung durch einen einzelnen Erben (oft erzielt nur 60-70 % des Verkehrswerts)
- Vertrauensverlust zwischen Erben
Empfehlungen:
- Frühzeitig Mediator oder Notar einschalten
- Klares Wertgutachten als Verhandlungsbasis
- Schriftliche Vereinbarung wer was bekommt (am besten notariell)
- Eine Person zur Sache betraut (z.B. "Erbe A wickelt den Verkauf ab, alle anderen erhalten ihren Anteil aus dem Erlös")
Praktische erste Schritte
- Sterbeurkunde besorgen (Standesamt)
- Testament beim Nachlassgericht einreichen
- Erbschein beantragen, wenn nicht klar geregelt
- Versicherungen prüfen (Wohngebäude, Haftpflicht, Hausrat weiterzuführen oder ändern)
- Steuerberater beauftragen mit Erbschaftssteuer
- Wertgutachten in Auftrag geben (online, Makler oder Sachverständige)
- Mitbewohner und Mieter informieren
Wann ist welcher Bewertungsweg sinnvoll?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Einzelerbe, will selbst nutzen | Online-Schätzung + 1 Maklergutachten |
| Einzelerbe, will verkaufen | Online-Schätzung + 2 Maklergutachten |
| Erbengemeinschaft, einig | Wertgutachten + Maklergutachten zur Vergleichsbasis |
| Erbengemeinschaft, Streit | Verkehrswertgutachten durch öffentlich bestellten Sachverständigen |
| Erbschaftssteuer-Streit mit Finanzamt | Verkehrswertgutachten + Steuerberater |
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Wichtig: Diese Übersicht ersetzt keine individuelle Beratung. Für Ihre konkrete Situation suchen Sie einen Notar oder Steuerberater auf.
Häufige Fragen
- Wie schnell muss ich nach dem Erbfall handeln?
- Erbschaft annehmen oder ausschlagen: innerhalb von 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (3 Wochen bei Auslandsbezug). Erbschaftssteuer-Anzeige: innerhalb von 3 Monaten. Erbschaftssteuer-Erklärung: nach Aufforderung durch das Finanzamt, meist 3 bis 6 Monate.
- Welcher Wert zählt für die Erbschaftssteuer?
- Der Verkehrswert zum Todestag des Erblassers, ermittelt nach ImmoWertV. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien gibt es Freibeträge: 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro pro Kind, 200.000 Euro pro Enkel.
- Muss ich eine Erbschaft annehmen?
- Nein. Sie können innerhalb von 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall die Erbschaft ausschlagen. Das gilt vor allem bei überschuldeten Nachlässen sinnvoll. Achtung: die Annahme kann auch durch schlüssiges Verhalten (Nutzung der Immobilie) erfolgen.
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