Hauswert in Prenzlauer Berg ermitteln

Lage und Anbindung

Prenzlauer Berg liegt nördlich der Berliner Innenstadt und grenzt im Süden an Mitte, im Südosten an Friedrichshain, im Norden an Weißensee und Pankow. Die U2 erschließt das Viertel entlang der Schönhauser Allee mit Senefelderplatz, Eberswalder Straße und Schönhauser Allee, die Ringbahn hält an Schönhauser Allee, Prenzlauer Allee, Greifswalder Straße und Landsberger Allee. Die Tram M1 und M10 verbinden das Viertel quer, die M10 fährt bis zum Hauptbahnhof. Für die Bewertung relevant ist die Kiez-Ebene, nicht der Ortsteil: Kollwitzkiez und Helmholtzkiez rund um Kollwitzplatz und Helmholtzplatz gelten als die gefragtesten Adressen, das Bötzowviertel im Osten ist ruhiger und grüner, das Gleimviertel im Nordwesten liegt am Mauerpark, der Norden Richtung Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße ist spürbar günstiger als der Kern.

Gebäudebestand und Baujahre

Der Bestand stammt überwiegend aus der Zeit zwischen etwa 1870 und 1914. Das Viertel wurde im Zweiten Weltkrieg deutlich weniger zerstört als die westliche Innenstadt, weshalb ganze Straßenzüge im Originalzuschnitt erhalten sind: Blockrandbebauung mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude, Stuckfassaden, Raumhöhen von oft über drei Metern, ursprünglich Ofenheizung und Außentoilette. In der DDR wurde kaum saniert, die flächendeckende Instandsetzung erfolgte erst nach 1990 in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, die inzwischen weitgehend aufgehoben sind. Aus dieser Phase stammen auch die vielen Dachgeschossausbauten der neunziger und zweitausender Jahre. Punktuell gibt es Plattenbau, am auffälligsten die Wohnanlage im Ernst-Thälmann-Park von 1986.

Welche Objekte hier vorkommen

Praktisch alles, was in Prenzlauer Berg verkauft wird, ist eine Eigentumswohnung im Altbau. Typisch sind Zwei- bis Vierzimmerwohnungen zwischen 55 und 120 Quadratmetern im Vorderhaus, deutlich günstiger die gleichen Grundrisse im Seitenflügel oder Quergebäude mit weniger Licht. Dazu kommen ausgebaute Dachgeschoss-Maisonetten mit Terrasse, die im oberen Preissegment liegen, und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Ganze Mehrfamilienhäuser wechseln selten und fast nur unter Investoren den Eigentümer. Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind im Ortsteil eine seltene Ausnahme, Grundstücke zur Neubebauung gibt es faktisch nicht mehr.

Nachfrage und Marktlage

Die Nachfrage kommt hier überwiegend von Selbstnutzern, nicht von Kapitalanlegern, und das unterscheidet Prenzlauer Berg von vielen anderen Innenstadtlagen. Saniert und bezugsfrei angebotene Altbauwohnungen in guter Kiezlage finden in der Regel schnell Käufer. Deutlich schwerer verkäuflich sind vermietete Wohnungen, unsanierte Einheiten mit Sanierungsstau und Wohnungen im Quergebäude im Erdgeschoss. Der Unterschied zwischen einer bezugsfreien und einer vermieteten Wohnung im selben Haus ist in diesem Ortsteil besonders groß, weil die Käuferschicht fast vollständig aus Eigennutzern besteht. Eine belastbare Zahl zu Ihrer konkreten Wohnung nennt Ihnen erst ein Makler, der die Straße und den Hausbestand kennt.

Klären Sie den Erhaltungsgebiets-Status vor der Vermarktung

Ob Ihre Adresse im Milieuschutzgebiet liegt, lässt sich beim Stadtentwicklungsamt Pankow erfragen. Käufer und deren Banken fragen danach, und eine offene Frage im Notartermin kostet Zeit oder den Käufer. Legen Sie die Auskunft den Unterlagen bei.

Altbau-Unterlagen sind hier umfangreicher als anderswo

Bei Altbau-Eigentumswohnungen verlangen Käufer die Teilungserklärung mit allen Nachträgen, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, den aktuellen Wirtschaftsplan und den Stand der Erhaltungsrücklage. Gerade in Häusern mit anstehender Strangsanierung, Dachsanierung oder Fassadenarbeit entscheidet die Rücklage über den Preis. Bereiten Sie diese Unterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin vor.

Bezugsfrei verkaufen, wenn es sich einrichten lässt

Weil die Käuferschicht in Prenzlauer Berg fast vollständig aus Eigennutzern besteht, wirkt sich ein bestehendes Mietverhältnis hier stärker preismindernd aus als in Lagen mit hohem Anlegeranteil. Wenn ein Auszug ohnehin ansteht, lohnt es sich meist, den Verkauf danach zu terminieren.

Energieausweis frühzeitig besorgen

Der Energieausweis muss bereits bei der Besichtigung vorliegen. Bei unsaniertem Gründerzeitbestand fällt er oft schlecht aus. Das ist kein Verkaufshindernis, aber Sie sollten wissen, was drinsteht, und erklären können, welche Maßnahmen die Eigentümergemeinschaft bereits beschlossen hat.