Hauswert in Neukölln ermitteln

Lage und Anbindung

Der Ortsteil Neukölln schließt südöstlich an Kreuzberg an, südlich folgt Britz. Nord-Neukölln gliedert sich in bekannte Kieze: der Reuterkiez zwischen Landwehrkanal und Sonnenallee, der Schillerkiez am Tempelhofer Feld, der Rollbergkiez und das Gebiet um den Richardplatz mit dem alten Böhmischen Dorf Rixdorf. Erschlossen wird der Norden von der U7 entlang der Karl-Marx-Straße, der U8 an der Hermannstraße und der Ringbahn. Britz liegt weiter südlich an der U7 mit den Bahnhöfen Parchimer Allee und Britz-Süd und ist deutlich grüner und lockerer bebaut. Das Tempelhofer Feld als große offene Fläche wirkt auf die angrenzenden Lagen als Preistreiber.

Gebäudebestand und Baujahre

Nord-Neukölln ist überwiegend Gründerzeit aus der Zeit um 1900, entstanden während des Wachstums der damals eigenständigen Stadt Rixdorf, die sich 1912 in Neukölln umbenannte. Die Bausubstanz ist einfacher als in den bürgerlichen Vierteln des Berliner Westens, die Höfe sind enger, die Grundrisse kleiner. Rund um den Richardplatz haben sich Reste der dörflichen Bebauung des 18. Jahrhunderts erhalten. Südlich davon folgt der Wohnungsbau der zwanziger Jahre, allen voran die zwischen 1925 und 1933 nach Plänen von Bruno Taut und Martin Wagner errichtete Hufeisensiedlung in Britz. Sie steht seit 1986 als Ensemble unter Denkmalschutz, wurde 2008 als eine der Siedlungen der Berliner Moderne in das UNESCO-Welterbe aufgenommen und 2010 zusätzlich als Gartendenkmal eingetragen. Daneben prägen in Britz Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Siedlungsbau der Nachkriegsjahrzehnte das Bild.

Welche Objekte hier vorkommen

Im Norden werden fast ausschließlich Eigentumswohnungen im Altbau gehandelt, überwiegend Zwei- und Dreizimmerwohnungen, dazu vereinzelt ganze Mietshäuser. Im Süden, in Britz, verschiebt sich das Bild vollständig: Dort kommen Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Einfamilienhäuser mit Garten vor, die es in Nord-Neukölln praktisch nicht gibt. Die Häuser der Hufeisensiedlung sind ein eigener, sehr spezieller Teilmarkt, weil sie seit der Privatisierung ab 2000 in Einzeleigentum übergegangen sind und dabei strengen Denkmalauflagen unterliegen.

Nachfrage und Marktlage

Nord-Neukölln hat in den letzten anderthalb Jahrzehnten die stärkste Veränderung aller Berliner Innenstadtlagen erlebt und wird heute von Käufern nachgefragt, die vor Jahren nach Kreuzberg oder Prenzlauer Berg geschaut hätten. Die Nachfrage ist dabei kleinteilig: Der Reuterkiez und der Schillerkiez am Tempelhofer Feld werden anders bewertet als Lagen an der Sonnenallee oder der Karl-Marx-Straße. In Britz ist der Markt ruhiger und wird von Familien getragen, die ein Haus mit Garten in Berlin suchen und dafür längere Wege in Kauf nehmen. Häuser in Britz sind knapp, weil kaum neue entstehen.

Nord und Süd nicht vermischen

Eine Altbauwohnung im Reuterkiez und ein Reihenhaus in Britz sind zwei verschiedene Produkte mit verschiedenen Käufern. Vergleichspreise aus dem jeweils anderen Teil von Neukölln führen systematisch in die Irre.

Bei Denkmalobjekten die Auflagen vorab dokumentieren

Wenn Ihr Haus in der Hufeisensiedlung oder einem anderen Denkmalensemble liegt, holen Sie vor der Vermarktung eine Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde ein, was zulässig ist und was nicht. Käufer fragen konkret nach Fenstern, Dämmung und Heizung. Eine klare Antwort verkürzt den Prozess erheblich.

Bei Altbau im Norden den Milieuschutz-Status beilegen

Die Auskunft des Stadtentwicklungsamts Neukölln, ob die Adresse in einem Erhaltungsgebiet liegt, gehört in die Unterlagen. Käufer, die umbauen wollen, kalkulieren damit.

Bei Häusern in Britz den Grundstückszuschnitt prüfen

In Britz entscheidet häufig die Frage, ob das Grundstück teilbar oder nachverdichtbar ist, über den Käuferkreis. Ein Blick in den Bebauungsplan vor der Vermarktung kann den Wert erheblich verändern.