Hauswert in Kreuzberg ermitteln

Lage und Anbindung

Kreuzberg bildet seit 2001 zusammen mit Friedrichshain einen Bezirk und liegt südlich von Mitte an der Spree. Der östliche Teil, nach dem alten Postbezirk weiter SO 36 genannt, umfasst Wrangelkiez, Reichenberger Kiez und das Gebiet um den Görlitzer Park und den Kottbusser Tor. Der westliche Teil, Kreuzberg 61, liegt um den Bergmannkiez, den Chamissoplatz und den Viktoriapark am Kreuzberg. Erschlossen wird der Ortsteil von der Hochbahn U1 und U3 entlang der Skalitzer Straße, der U6 unter der Friedrichstraße, der U7 und der U8 am Kottbusser Tor sowie der S-Bahn am Anhalter Bahnhof. Die Nähe zu Mitte ist in beiden Hälften ein wesentlicher Preistreiber.

Gebäudebestand und Baujahre

Der Kern des Bestands ist Gründerzeit aus der Zeit vor 1914, ursprünglich als dichte Mietskasernenbebauung für Arbeiter errichtet und damit einfacher ausgestattet als die bürgerlichen Altbauten im Berliner Westen. Prägend ist daneben die behutsame Stadterneuerung im Rahmen der Internationalen Bauausstellung 1984 und 1987: Statt Flächenabriss wurden Altbauten instandgesetzt und Baulucken mit Neubauten geschlossen, die sich in Höhe und Rhythmus an den Bestand anpassen. Deshalb steht in Kreuzberg häufig ein Gebäude aus den achtziger Jahren direkt neben einem von 1890. Rund um das Kottbusser Tor und am Mehringplatz prägen dazu große Wohnanlagen der sechziger und siebziger Jahre das Bild. Im Bergmannkiez ist der Gründerzeitbestand geschlossener erhalten, das Gebiet um den Chamissoplatz gilt als eines der besterhaltenen Gründerzeitquartiere Berlins.

Welche Objekte hier vorkommen

Verkauft werden fast ausschließlich Eigentumswohnungen, dazu einzelne Mehrfamilienhäuser und Gewerbeeinheiten. Der Anteil an Genossenschaftswohnungen und Sozialwohnungsbestand ist in Kreuzberg höher als in den meisten Innenstadtlagen, diese Bestände stehen dem freien Markt nicht zur Verfügung. Einfamilienhäuser gibt es praktisch nicht. Eine Kreuzberger Besonderheit sind Wohnungen in Gebäuden mit gewerblicher Erdgeschossnutzung und lebhaftem Umfeld, etwa an der Oranienstraße oder der Wiener Straße, die sich von einer ruhigen Wohnlage am Chamissoplatz grundlegend unterscheiden.

Nachfrage und Marktlage

Die Nachfrage nach Wohnungen im Bergmannkiez und rund um den Chamissoplatz ist hoch und vergleichsweise stabil, weil dort geschlossene Gründerzeitstraßen, Grün am Viktoriapark und eine ruhige Wohnatmosphäre zusammenkommen. In SO 36 ist die Nachfrage stärker von der konkreten Straße abhängig: Lagen am Landwehrkanal oder im ruhigeren Teil des Wrangelkiezes werden anders bewertet als Adressen unmittelbar am Kottbusser Tor oder am Görlitzer Park, wo Lärm und Umfeld eine große Rolle spielen. Kreuzberg ist damit der Berliner Ortsteil, in dem eine Online-Schätzung am ehesten danebenliegt, weil zwischen zwei Adressen im selben Kiez Welten liegen können.

Benennen Sie die Kiezlage, nicht nur den Ortsteil

Käufer in Kreuzberg suchen nach Kiez, nicht nach Ortsteil. Wrangelkiez, Gräfekiez, Bergmannkiez und Chamissoplatz sind eigenständige Suchbegriffe mit eigener Preiserwartung. Ein Expose, das nur Kreuzberg nennt, verschenkt die präzisere und meist höhere Einordnung.

Grundbuch vor der Vermarktung einsehen

Wegen der höheren Zahl an Erbbaurechten und Altlasten aus Förderprogrammen lohnt in Kreuzberg der Blick ins Grundbuch und in die Abteilung II mehr als anderswo. Wegerechte, Erbbaurechte und Belegungsbindungen gehören geklärt, bevor ein Kaufinteressent sie findet.

Umfeld realistisch darstellen

Bei Objekten in lebhaften Lagen zahlt es sich aus, das Umfeld offen zu benennen statt es wegzuretuschieren. Käufer, die Kreuzberg suchen, kennen die Stadt. Wer erst bei der Besichtigung merkt, dass die Fotos nachts entstanden sind, springt ab.